三四线房价开始降温，强推“特价房”却无人问津

　　根据最近的楼市报告显示，我国目前三四线开始降温了，三四线的房价开始出现了全面下滑的趋势。部分三四线地方的开发商也开始推出了特价房。

　　截至今年4月末，全国商品房待售面积51380万平方米，比3月末减少266万平方米。其中，住宅待售面积减少357万平方米。从这一点来说，全国楼市整体来说是升温的，并不是大家去年所想像额那样，房子不是不好卖，实际上接盘的人已经越来越多起了。

　　二线城市房企拿地热情高涨，三四线城市房企转向一二线城市。五月初的时候，二线城市拿地热情明显高涨、土地竞拍激烈，4月二线城市卖地收入在全国300个城市卖地总收入中占比近七成。而相比陷入抢人大战中的二线城市来说，三四线城市房企倒是谨慎了很多，也是因为三四线城市这几个月库存的变化，所以他们不敢贸然拿地建房。

　　其实，从2018年9月份以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。2019年2~3月份，住宅成交行情好于预期，这使得百城库存出现了下降，但4月又出现了小幅反弹。仔细来看，百城库存上涨的城市多是在三四线城市，这也说明，三四线城市库存上涨房子难以消化，做出改变的时候到了。

　　与一二线城市楼市降温不同，三四线城市的房地产市场出现了明显的分化。一线城市周边的三四线城市呈现量减价跌的现象。由于供应逐年递减，需求受限，未来这些三四线城市的增长也会很少。而非都市圈热点城市在去年5月份出现了爆发性的增长，这主要得益于一线城市人口回到家乡，购房置业、就业、创业。

　　目前，仍有不少三四线城市还在继续享受去库存的红利，导致购房需求由一二线城市外溢，三四线城市出现补涨。

　　观察三类城市数据可以看出，一线城市和三四线城市的库存拉升态势较明显。其中，一线城市近期供应节奏明显加快，体现了补库存的导向。而对于三四线城市来说，2018年11月份以来，库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势，即近6个月三四线城市的库存明显攀升。三四线楼市步入降温通道，进而使得库存去化压力重新增加。

　　对于三四线城市来说，近期市场交易略有降温，这使得去库存的速度有所放缓。后续要警惕库存规模继续上升导致去化周期明显扩大的风险。从去库存的角度看，对于部分三四线城市来说，要出台优惠的购房政策，积极引导刚需和改善型购房需求的释放。