三四线楼盘成交量降21.3%，2019房价走势将如何

　　目前我国的三四线销量降21.3%，土地成交降25.8%。面对这些楼市成交数据，意味着我国楼市哪些信息呢，接下来我们就来看看对人们会带来哪些影响吧。

　　今年1-4月，全国商品房销售面积42085万平方米，与去年同期的峰值相比，仅下降0.3%。其中，3月和4月的销售规模均高于去年同期，说明这轮反弹的力度不容小视。

　　由于绝对销售规模仍处于高位，加上融资闸门大开，房企的投资信心有所恢复。前4月房地产开发投资同比增速达到11.9%，创下最近四年多以来的最高纪录。同时，一二线城市再度出现抢地现象，部分城市还刷出了区域性“地王”。

　　但若拉长时间周期来看，“下行期”的判断仍然是当下的市场共识。且4月以来，无论是住建部、发改委等中央监管部门，还是部分地方政府，均针对市场异动做出快速反应，体现出调控的利剑仍然高悬。

　　2019年以来，全国商品房累计销售面积始终低于上年同期。但由于市场在最近两个月有所起色，到今年前4月，这一差距已经微不足道。考虑到去年前4月的销售规模创下历史同期新高，因此今年的绝对销售规模之大，仍然不容忽视。

　　专家认为，季节性和政策性的因素值得关注。一方面，春节假期累积的需求，在3月和4月集中释放;另一方面，二线城市出台落户新政，加上房贷利率有所下降，刺激了市场需求。

　　另外，近期的市场回暖，还在于去年的楼市“余温犹在”。“虽然棚改规模缩水，但三四线城市的销售规模不会那么快降下来，而且一些二线城市的销售规模有所提升。”

　　目前土地市场的火热主要还是受到政策面的催化。2019年4月，国家发改委发布通知称，将全面放开户籍制度。5月，国务院发布通知，允许闲置宅基地入市。加上此前关于“人才落户”政策的铺垫，意味着新一轮城镇化建设有望为房地产市场的复苏注入活力。

　　目前房企最关注的是两个问题：一是“开放户籍+宅基地入市+人才落户”政策到底能释放多少房地产需求?二是释放出来的需求能否顺利向城市转移。

　　从需求看，调控政策对人口的释放需要一个渐进过程。伴随需求逐步释放，企业资金周转速度减慢，土地持有成本和管理成本不断提高，考虑到地区性政策规划及城市自身需求的不确定性，房地产市场的需求更加充满不确定性。

　　首先，随着城乡一体化的逐步推进，城乡间的发展差距会逐步缩小，人口转移的重要性也将逐渐减弱，未来人口能否充分转移面临较大不确定性。一旦出现上述结果，房企目前的“抢地”行为就会与未来的城乡格局和市场需求存在较大落差。

　　其次，除了需求支撑外，拿地时机、拿地成本、拿地布局的合理性，还要取决于未来房价的走势，同样存在较大不确定性。近期住建部发布地价波动预警，并再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地，房企很容易置身于两难境地。