北上广深楼市成交量广州第一，却还是4年新低

　　根据最新研究机构出具的数据显示，在北上广深这些一线城市中，广州的新房成交量稳居第一的位置。但是却刷新了广州近四年来的新低。

　　截止12月25日，2018年广州一手住宅(剔除回迁房)网签成交76056宗，同比减少18.9%，创下2015年以来的成交新低。尽管成交量同比减少近两成，亦不影响广州继续霸坐北上广深的成交量冠军席位。

　　2018年1-11月四大城市成交均出现月度明显波动，广州累积成交一手房711.6万㎡，居四大城市总量之首。但“北上广”成交量同比均出现下滑，仅一直处于成交低位的深圳同比上升。

　　2018年广州楼市现三个重要转折点“五月末、金九、第四季度”。成交面积出现“两极分化”，小户型、120㎡以上备受关注。

　　年初占比达50%的90-120㎡单位成交量逐渐降低至42%;而90㎡以下单位成交占比突破3成，120㎡以上“一步到位”户型亦受到买家追捧。

　　今年热盘均来自番禺、南沙、黄埔、增城4区，金洲、朱村板块各有两盘上榜。十大热盘累计成交202.26万㎡，排名第一的亚运城单盘成交41.97万㎡，占其中20%。

　　十大热盘售价平均售价为2.2万/㎡，这反映目前广州市场上买家较青睐的价格范围集中在2-2.5万/㎡之间。

　　从一线城市来看，市场总成交二手房的占比应该达到了80%左右，所以说已经进入了绝对的存量时代。但如果从全国范围内来看，现在全国新房的住宅销售面积还远高于二手住宅的销售面积。从全国来说的话，还不是一个存量的时代。

　　房地产业高速增长时代已经过去，进入了基数大、增速低时期，市场也从以新房交易为主走向新房、二手房市场同步发展，未来更主要的可能面临存量房市场。供求基本平衡之后，真正的购房主体变为二次购房的改善性需求。

　　房地产行业将从趋势性机会转变为结构性机会，其中包括以快周转、成本控制和产品创新为核心的传统住宅开发;改造升级和管理提升为核心的存量房再开发。同时，租赁市场将会更加发达和繁荣。此外，中介服务不断创新并日益发达，以及为二手房市场的交易和转让所支撑的一些大量的金融服务都会产生。

　　同时，基于对总体供需平衡的判断，应该警惕近一段时间以来房价地价在一些城市快速上涨可能蕴藏的风险。因为房地产已经结束了高速增长时代，机会不再“遍地都是”。新建商品住宅在一些城市的过度增多以及当前“面粉贵过面包”的状况或许会使一些城市的市场面临高风险。