限购限贷政策 楼市该如何发展

　　一旦某个行业受到国家的宏观调控，那么该行业肯定会进入一个新的格局。我国的房地产就是这样一个例子，今年以来，我国限购限售政策陆续出台，对此我国楼市如何应对呢?

　　8月24日，陕西省统计局发布我省1-7月房地产市场相关数据，随着西安市限购、限贷等房地产系列调控政策效应显现，以及受去年基数影响，2017年上半年以来陕西省房地产开发速度持续放缓。1-7月陕西省房地产开发完成投资、施工和新开工面积、竣工面积和销售面积等主要指标增速均呈回落趋势，其中，完成投资增速降为本年最低点;购地速度稍有减缓;待售面积量速同降;房地产开发企业到位资金持续收紧。

　　今年1-7月商品房销售面积增速放缓。商品房销售面积1902.44万平方米，同比增长25.1%，增速比上半年回落2.9个百分点，比全国平均增速高11.1个百分点;其中，住宅销售面积1716.95万平方米，增长21.8%，比上半年回落2.7个百分点。商品房销售额1254.26亿元，增长52.1%，比上半年回落3.3个百分点;其中，住宅销售额1084.17亿元，增长47%，增速比上半年回落2.1个百分点。

　　在短期内，限购令的出台会带来房价的下跌、包括新房和二手房成交价的下跌、但是，由于住房需求是刚性的，居住是一种必需品，所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后，这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等、因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。

　　限购令中期内对房价的影响不明朗，现实中房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡。当然，这里的分析未提到政府对房地产商改变房屋供应结构的阻止，这是个比较复杂的问题，政府和地方政府的博弈以及地方政府和开发商可能会合谋等因素的影响。

　　影响房屋需求的长期因素跟短期和中期因素是不太一样的。经济依然可能持续若干年的高增长、城市化的推进以及由此形成的公众认为房价长期将趋于上涨的预期等因素导致房价在长期内一定是上涨的。

　　现在银行限贷政策，是在央行和银监局在2010年下发的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》的基础上制定的，限贷政策主要内容是：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第2套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。此外，通知要求各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

　　另外，近期江西省在出台楼市刺激政策文件时，也是明确提出将适当降低二套房首付比例，成为目前全国范围内头个放松首付比例的省份。

　　而福建省也同样在省级层面出台救市文件要求落实差别化住房信贷政策，要求各商业银行增加住房开发贷款供应，争取开发贷额度，并要求各商业银行努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人头次购买普通住房贷款需求，同时将房地产开发项目的融资纳入企业资金应急处置机制的协调范围。

　　对比取消限购政策和取消限贷政策对房地产的影响，后者的影响会更大，对于购房者，即使取消限购，如果资金不够，银行又不能提供好的贷款政策，自然没法购房。如果限贷取消，购房者的申请条件放松，自然购房的欲望和热情会更高，也会更顺利的购买房产。