2019广州楼市大调整！广州房价走势将如何？

　　一说起近期的广州房地产市场，可谓是风起云涌，变幻莫测。近期，广州就迎来了新一轮楼市调控风雨，出现了土地流拍，成交腰斩等一系列情况。

　　2018年9月，广州传出新房打折、二手房成交大跌、土地流拍的消息。这是这一轮楼市调整的起点，以广州、厦门、杭州为代表的一二线城市楼市接连下行，部分三四线城市紧随其后，全面楼市大调整开启。(详见《新房降价，二手房大跌，土地流拍，楼市的艰难超出想象》)

　　从2018年8月至今，楼市调整接近半年半年。这半年来，广州房价究竟跌了多少?

　　凯风君用了几周时间，选择了广州最具代表的几个楼盘，横跨中心城区和郊区，包括豪宅、普通住房和学位房，进行实地踩盘，并结合第三方成交价格进行分析。

　　先看珠江新城豪宅标杆凯旋新世界。2018年年中，凯旋新世界成交均价一度攀升到10万元以上，目前已经普遍降到9万元左右，部分早期项目挂牌均价仅有8.5万元，整体跌幅为10%左右。据中介表示，看盘的人仍旧不少，但成交却低到了冰点。

　　再看有广州学位房标杆楼盘之称的东风广场，背靠广州名校东风东路小学，东风广场房价在过去一年一飞冲天。2018年东风广场成交价最高攀升到9万元，目前挂牌均价也只有8万元左右，跌幅超过10%。

　　再看中心城区的刚需楼盘，以天河区大盘骏景花园为例，2018年年中最高成交均价一度高达5.3万元，目前大部分楼盘的成交价在4-4.5万元之间，跌幅为15%左右。据中介表示，最近几个月看房人群大幅减少，成交更是寡淡。

　　从中心城区到郊区，房价回调的幅度更大。

　　以位于增城新塘的碧桂园凤凰城为例，增城是广州不限购的两大区之一，也是广州新房二手房的成交大区，房价更容易受市场波动影响。2018年中，凤凰城凤馨苑最高成交价高达2.7万元，如今已经跌落到2万元以下，下跌幅度高达20%以上。

　　再以位于南沙区的某新盘为例，96房三房单位，一口价最高到180万以上，到2019年1月，同样区位的一口价单位仅仅只要150万元，相当于均价从1.9万跌到了不足1.6万元，跌幅为20%左右。

　　土地流拍，直接决定未来两年的住宅上市，也决定一年后的住宅新开工，这种局面任何城市都不能不管不顾。从另一方面反映出在行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱，同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显，下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将进一步推动挂牌均价及成交溢价率走低。

　　地方政府国有土地使用权出让收入，与土地成交情况密切相关，2016-2017年土地市场火热，带动地方政府国有土地使用权出让收入大幅增长，由2015年的-21.4%持续回升至2017年的40.7%。

　　考虑到国有土地出让收入是地方政府性基金收入的主要来源、占全国政府性基金收入比重已超过85%，后续土地流拍若继续恶化，或将对政府性基金收入产生一定影响，进而制约下半年基建投资发力空间。