城市楼面价下降47%，2019房价走势将如何

　　2018年即将走入尾声，在这个时候，全国房价出现了下滑的迹象，城市楼面价下降47%。受到影响，未来2019年的房价将出现怎么样的变化呢?

　　在2018年前11个月里全国50个监测城市里有27个城市的楼面价出现下跌，其中南京的楼面价同比下跌幅度达到了47%。

　　在上面说到的楼面价下跌47%的统计数据中，我们可以看到50个城市里只有北京的楼面价突破了万元大关，上海的楼面均价竟然只有8223元/平米，很明显这一数据并不准确，要不然在这样的楼面价下卖出几万甚至十几万的房价那么开发商也太赚钱了吧。

　　不过之所以会出现楼面价下跌47%这样的结果，其实很大一部分还是因为今年前11个月里市场上成交的土地太少了的原因，特别是在楼市调控不断加码的前半年根本就没有开发商敢拿地，也就是说统计的土地成交样本较小，数据并不能真实反映楼面价的整体趋势。

　　在11月份单日成交12宗土地，收入超300亿元之后，土地供应热度不减。12月份市国土局继续加推土地，截止到12月12日，新推出的4宗住宅用地全部位于顺义区，并且无一例外地都没有经历激烈的竞价，皆为低溢价成交，合计收金61.75亿元。不仅如此，12月北京土地市场还将有7宗土地挂牌出让。

　　最近加推的4宗地全部位于顺义区，其中12月5日出让的两宗土地，都是顺义新城第13街区的住宅用地，一块规划建筑面积为42028平方米，起始价7.6亿元，另一块规划面积为104180平方米，起始价19亿元。两宗土地限价一样，均价售价均不超过43467元/平方米，且最高销售单价不得超过45640元/平方米，并且都执行“70/90”政策。

　　没有悬念，这两宗土地最终均是低溢价成交，分别被华润和新城以8.85亿元和23.3亿元拿下。值得一提的是，此次新城在北京拿地，尚属首次。

　　一周之后，12月11日，北京市土地交易市场又成交了2宗普通商品住宅用地，依旧采用“限房价、竞地价”的交易方式。这两宗土地都位于顺义区。一宗是顺义新城牛栏山组团，另一宗是顺义区高丽营镇地块。最终仅经过了数轮竞价，牛栏山地块就被合景泰富以9.2亿元竞得，溢价率为30% ，成交楼面地价为23880元/平方米。高丽营镇地块则被 龙湖+首开+万科+东方华美联合体以20.4亿元竞得，溢价率仅为7% ，成交楼面地价为31390元/平方米。

　　不难看出，四宗新成交的住宅用地全部是低溢价率成交，最高溢价30%，最低溢价仅7%。

　　2018年1月-11月期间，百强房企中TOP3龙头房企门槛同比增长15.1%至5391.4亿元，增幅较为平稳;TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100房企门槛同比增幅分别为46.9%、42.9%、37.8%、36%、32.4%，增幅较为明显。截至11月底，已有25家房企的销售规模突破千亿，随着12月推盘速度的增加，还会有企业在最后一刻冲刺成功。易居集团CEO丁祖昱曾表示，今年破千亿的房企预计达30家，目前来看，900亿阵营的远洋和800亿阵营的蓝光、雅居乐、祥生皆有可能。如果真的能达到30家，意味着三年间，千亿军团扩充了三倍之多，年复合增长率超过60%。

　　溢价率走低甚至楼面价同比下调，在多个城市出现。中原地产研究中心数据显示，今年1~11月，50个大城市卖地合计收入为3.27万亿元，在平均土地溢价率方面，50个城市中有45个城市出现溢价率下调，占比达90%;28个城市出现了平均楼面价下调，占比达56%，房企拿地积极性全面降温。