二手房交易税大变动！满二不唯一可少交5.5%增值税

　　说起二手房交易，其中需要缴纳的税费也是人们关注的焦点话题。为了节约人们购买二手房的成本，二手房交易税费即将迎来大的变动，满二不唯一住房可少交5.5%增值税。

　　根据两部委的方案，个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策只适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　对于北上广深，两部分另有规定。即个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　北上广深地区

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

　　个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

　　个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　非北上广深地区

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

　　个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

　　二手房营改增执行后税费变化

　　(以总价300万元，原价购买200万元，未满两年普通住宅房屋为例)

　　5月1日前 营业税5%

　　300万×5%=15万元

　　5月1日后 增值税5%

　　[300万÷(1+5%)]×5%=14.3万 减少0.7万元

　　目前北京对普通住宅的认定标准

　　容积率：1.0(含)以上

　　单套建筑面积：140平方米(含)以下

　　交易单价或套总价：

　　五环内为单价39600元/平方米、总价486万元;

　　五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元;

　　六环外为单价23760元/平方米、总价281万元(单价总价两个标准符合其一即可)。

　　在实际交易中，对于纳税人申报的交易价格超过存量房申报价格评估值的，按照纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的，有正当理由的，按申报交易价格征税;未能举证正当理由的，税务人员会系统评估价为参考确定计税依据。

　　二手房在签订购房合同后，买家所选的按揭银行将会给出指定的评估公司对该交易房产进行专业评估，银行放贷会根据评估报告和评估价来计算,评估公司会根据房子的楼龄、朝向、楼层、位置和装修等情况进行评估。

　　这样一来，容易出现贷款评估价与交易评估计税价差距较大的情况，也就是“阴阳合同”现象，因此，政府部门就会根据市场情况及时调整存量房交易最低计税价格，以让指导价更符合当前的房价水平。

　　调整后的计税价格能更公平公正地反映当前存量房市场价值，进一步规范存量房交易市场的税收管理。