深圳楼市发展趋势分析

　　作为我国发展速度最快的经济特区，深圳楼市这几年以飞快的速度增长，深圳也出现了越来越多炒房的现象。对于深圳房地产市场的种种声音，有识之士是如何看待这个问题的?

　　在过去的29年里，深圳平均每年供地30平方平方公里，供地大概为870平方公里，接近总面积的一半(1990平方公里)，除了不能开发的山林外，深圳的开发强度已经接近红线。

　　近几个月，深圳新盘上市节奏有所加快，但基本没有日光盘，开盘去化率参次不齐。值得关注的是，有些新加推房源的售价，比之前批次的房源价格下跌一成左右，且并未出现类似南京和武汉那种热销劲。说明新房市场需求面偏弱。

　　新房需求偏弱，还能从去化周期中得到印证。深圳新房去化周期18个月，处于偏差位置，而2016年一季度，楼市强势的时候，只有6个月左右。

　　深圳出台鼓励住房租赁市场发展文件:"十三五"期间,深圳将收储不低于100万套"农民房"用于规模化租赁;招拍挂宅地除配建保障房或人才房外,还要配建自持租赁住房;明年8月前,政府住房租售交易服务平台上线。

　　深圳在高速发展的过程中，尴尬的情况开始出现：十三五期间，深圳的用地需求增加到1004平方公里，盘活存量土地已经不可避免。

　　尤其是最近几年，深圳市的出让土地金只有财政收入的二十分之一，财力雄厚，已经不在依赖土地财政。但是公共服务、土地市场、楼市等难题是必须要解决的，绕了一圈，最终由政府自己买单。建立双轨制，实际上是处于长远的考虑，也是趋势的选择。

　　去年3月开始本轮楼市调控，初始遇到阻力，又出现“房价越调越高”的“空调”怪圈。去年10月中央正式提出“房住不炒”的中国房地产发展基调，全国各城相继出台“五限”调控措施，深圳新房房价出现前所未见的11连跌，宣告楼市“政策顶”确立。

　　中国楼市史上的历次调控，房价都会出现下跌和下行周期，且下行周期等于或长于上行周期。本轮楼市下行，由于房价受到人为控制而平缓下滑，跌幅微小，则会以时间换空间，延长下行周期。

　　租房者由于房租不断上涨，不愿意为房东打工而买房。如果有稳定而租金不是太高的房可租住，将减少新房需求。况且对于买房主力之一的90后们，买房压力大且降低生活品质，都会降低其买房冲动。最近深圳的发展租赁市场，发展保障房、人才房等政策，将改变人们对于房价上涨的预期，增加市场观望氛围，深圳房价在今明两年将不会再出现狂热现象。