房地产行业并购 楼市迎来巨变

　　当前的中国房地产市场，并购之风盛行。在房地产行业不断并购之下，我国的楼市正面临着巨变。它开启了我国房地产市场哪些新的格局呢?对于打算购房的人士来说，要如何对待购房这件事呢?

　　房地产行业日益金融化、投行化、互联网化，只有获得合作并购能力才能快速完成这样的转化。房地产并购也是企业获取土地、寻求融资的重要途径。并购能够满足众多企业包括扩张规模、占领异地市场等不同的需求，能够带来非常大的机会。通过并购来整合资源、扩大规模似乎成了国内知名地产开发商的共识;但并购是柄双刃剑，利用得当如虎添翼，反之则后患无穷。

　　因此房地产企业在作出并购决定前，一定要充分调研并做好各项准备工作，要弄清楚自己通过并购想要达到的目的、目标公司的现状、历史和未来以及并购了目标公司后是否确实能达到自己的目的，在权衡利弊后，再决定采用某一种并购模式还是合资模式。

　　通过并购项目公司股权或直接收购的方式获取项目资源，是房地产行业并购的主要目的。从梳理的30多家房企百余条并购案例来看，项目资源主要选择那些区位、产品与并购企业发展战略及市场主流需求相契合，发展前景、预期收益良好，性价比较高的项目。以并购规模较大的恒大、融创以及阳光城、新城控股等企业为例：

　　恒大、融创：青睐重点城市中变现快、产品定位契合企业或主流市场需求的项目

　　恒大、融创是行业的并购大户，主要青睐于“能快速入市销售、实现现金回流”的项目。

　　恒大偏好于有深耕基础的二线城市。具体来看，哈尔滨虽不是全国的热点二线城市，但在东北市场中相对活跃，而2013年至2016年恒大在哈尔滨的商品房销售额一直占据领先位置;成都是中西部地区市场潜力较大的城市之一，恒大在成都的商品房销售额2015年、2016年均在市场前列。在这两个城市的收购，不仅可以发挥已建立的市场影响力，同时将进一步巩固恒大在当地的市场地位。

　　融创偏好于核心一二线城市，或为进一步深耕或为拓展。谨慎选择城市，进入必将深耕，这是融创十余年坚持的核心战略，也是其并购选择要素，对一个城市的战略性看好成为重要的筛选条件，融创对郑州、深圳地区项目的收购就是典型代表。融创关注并看好郑州的市场空间及发展潜力，所以通过收购美盛置业有限公司70%股权和债权成功布局郑州市场，完善了公司核心一二线城市的布局;融创一直看好深圳及周边市场， 2016年通过收购莱蒙国际的7个项目公司所有权战略性进入深圳，完成四大一线城市布局。

　　房地产行业调控及由此带来的市场洗牌，给房地产基金提供了大量以并购为主的股权投资机会。

　　“一方面，受到宏观调控加剧和新的金融监管规定等影响，大量中小民企出现融资难、资金链紧张等困境，表现出较强烈的被并购意愿;另一方面，由于房企通过招拍挂拿地越来越难，转而积极通过在建工程转让或股权并购获取项目土地。两方面因素碰撞，市场涌现大量并购机会，房地产基金生逢其时。”邵律表示。

　　与此同时，国家政策也推动了资产证券化加速发展，为存量物业增加了盘活出口。土地拍卖竞持有比例、租赁市场大发展，这些新政令使开发商手上的持有物业增加，如何盘活存量资金、释放资产价值、拓宽融资渠道，都要求房地产基金往更能体现主动管理能力的股权投资方向发展。因此，资产证券化产品能为项目经营提供长期稳定融资，打通退出渠道，亦是未来大势所趋。