二手房价格成交均价3万+ 同比依然回落

　　这些年来，二手房在人们视野出现的频率越来越高，人们对二手房的购买欲望也越来越大。对于我国的二手房房价，十多年来，二手房上升的频率也出乎人们的想象。现如今，二手房价格成交均价都超过了3万，对于有意购房的人士而言，有什么影响呢?

　　从国家统计局发布数据来看，一、二线热点城市的二手住宅价格指数环比持续上涨，二手住宅价格涨幅普遍超过新建商品住宅价格。这也正说明当前热点城市的购房需求热度并未退烧，只是由无房可买的新房市场纷纷涌入二手房市场而已。我们将通过20个重点城市二手房成交变化，一窥当前市场状况，以及未来的走势变化。

　　新房市场在政策调控与供应不济的双重影响下，成交量持续下滑，二手房市场基本与新房走势同步。从CRIC监测的20个城市成交量来看，2月共成交630万平方米，环比下跌8%，延续去年9月份以来逐月下滑态势，较去年同样受春接影响的2月份还下滑16%，交易量达到了过去24个月的最低。整体而言，受热点城市政策不断加码影响，未来二手住宅交易量仍有下滑空间。

　　在限购、限贷强力抑制改善需求之后，二手房市场重新聚集刚需购房群体，成为90平方米以下小户型成交的集中地。以北京、上海、深圳为例，2月份90平方以下成交占比均高于40%，上海则较1月份增长6个百分点，占比近6成。而豪宅产品占比逐月下滑，上海2月份占比不足10%，深圳则下滑2个百分点。

　　由此来看，二手房客源仍以首置需求为主。一方面是不断攀升房价倒逼首置需求转向购买小户型低总价的户型;其次，热点城市重点学校附近基本无新房供应，吸引大批学区房的投资的客户去购买二手住宅，尤其是在行业调整阶段，学区房抗波动性更强。

　　越来越多的热点二线城市加入到调控升级的队列中，例如南昌、杭州、南京等纷纷在3月升级调控，而青岛、长沙也在2017年祭出限购、限贷政策，甚至部分三线城市也开始调控，例如滁州、东莞等。与新房市场同步，二手房在政策调控下持续走弱，市场观望情绪浓郁。

　　考虑到当前政策环境偏紧，尤其是房贷政策面临转向，一、二手住宅市场成交量也将保持在低位，或将持续到二季度末。另外，由于热点城市新房供应不济，部分城市更是“一房难求”，部分新盘去化率达到70%以上，直接造成市场持续火热，倒逼需求涌入二手房市场，相较之下，二房市场受到冲击将更小一些，价格坚挺的周期可能将更长一些。对于成交量的下降，中原地产研究员认为，影响2017年楼市走势最关键的因素，是资金价格的变化。从目前的状况看，加息或者变相加息的可能性已经出现。

　　“判断全国房价走势要看资金价格，以及是否会出台认房又认贷政策。这一政策，其实对市场的影响很大。”中原地产在近期一份市场研判中认为，如果大范围实施认房又认贷，再叠加资金价格上涨，预期今后成交量将有20%以上的调整空间;而房价也可能随之出现调整，调整的幅度也许会接近2014年的水平。