中国房地产泡沫何时破，房地产泡沫化现象

　　随着加拿大楼市的崩盘，中国房地产也被人推上来风口浪尖处。如今的中国楼市已经处于一个变态发展的趋势，更有甚者提出了中国楼市即将崩盘的消息，这对购房者有哪些影响呢?

　　不难发现，过去十几年中国房地产市场涨多跌少，且每次下跌都是在政策调控下的短期回落，其后由于政策由紧转松，报复性反弹后，房价都会在很短的时间便超过前期峰值。中国房地产鲜有下降周期，且诸多国际衡量泡沫的指标处于高位，但这种情况得以长久持续，并未出现房地产危机。

　　这使得不少观点认为，中国并不存在房地产泡沫，中国房地产实践挑战传统经济学理论框架的背后，是中国独特的制度框架使然。这种独特之处能够对抗经济规律，支持中国房地产永远上涨。笔者将中国房地产市场的几点独特性归纳如下：

　　在两年内的短期里，通货膨胀率很低，名义房价上涨和真实房价上涨相近;但在谈论长期房价上涨幅度时，不区分名义价格和真实价格，就会过分高估房价上涨情况。比如说，如果中国的通货膨胀率是5%，20年后的名义价格水平将是现在的近3倍，30年后是4倍多;如果中国的通货膨胀率是8%，30年后的名义价格水平将是现在的10倍。举例来说，10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元，现在卖35万澳元，名义上涨了17倍，但剔除通货膨胀因素的真实涨幅是2-3倍。

　　考虑经济增长和通胀因素，一般而言，房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的。但目前整个房地产市场，调控机制更多的是着眼于调整盖房子的数量，而非真实的价格。我认为，调控机制在调整房屋供给数量的同时，理应充分考虑“真实的房价上涨”这一因素，否则调控将是有失偏颇的。这一综合机制，也将是中国未来房价回归合理的重要机制。

　　剔除通货膨胀因素，我们还要考虑房子质量的差别。今天用更好的建材造出的房子，本身成本就更高。Fanget.al.(2015)计算了经过质量调整的房价，从2003年到2013年，中国一线城市平均每年涨13%，三线每年平均涨8%。

　　北大光华管理学院教授、北大经济政策研究所所长陈玉宇在近日举行的“中国房地产市场分析研究座谈会”上给出自己的答案：“房地产是不是个快破了的泡沫?很可能不是。就算是，不太会爆。”

　　他表示，“房价看起来涨了很多，但还不是一个巨大的泡沫，就算非得说它是巨大的泡沫，这个泡沫也不会崩盘。”

　　他是基于供给和需求两方面做出这个判断的。在房地产库存方面，他表示，一线城市开发商没存货，北上广深没什么房子可卖，二线城市存货略有上升，没那么严重，四线城市的存货很多。他表示，现在中国的房子更多的盖在了不需要盖的地方，没有盖在特别需要的地方。