房地产投资分析 上半年房地产巨头加大资金投入

　　面对疯狂上涨的房地产市场，中国人把投资的目标都一一转移到房地产这个行业中来。在未来的时间里，房地产投资有没有哪些利弊呢?对于投资者而已，是否存在风险呢?

　　一般而言，房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的。但目前整个房地产市场，调控机制更多的是着眼于调整盖房子的数量，而非真实的价格。我认为，调控机制在调整房屋供给数量的同时，理应充分考虑“真实的房价上涨”这一因素，否则调控将是有失偏颇的。这一综合机制，也将是中国未来房价回归合理的重要机制。

　　房地产运行的状况，无论是销售还是投资，基本上是三年一个周期。开发投资和资金来源这两条线，差不多一年半的时间是往上走，一年半的时间是往下走，通常往下走的时间更长。

　　房地产调控正在逐渐地产生影响，房地产的成交在一线主要城市已经下降，再加上有关未来房地产运行的一些预期影响，将导致房地产投资冲高回落，房地产投资在今年下半年出现一定程度的逐渐的回落，是一个大概率事件。

　　房地产投资增速的回落毫无疑问会增加经济下行压力。连平指出，房地产销售的回落会给未来消费带来负面的压力，加上房地产价格在一二线城市快速上涨，从中长期来看，还是会对消费形成“挤出效应”。

　　在西方国家，货币政策首先针对的就是通胀和币值的稳定。但目前国内CPI和PPI基本处于比较正常的温和状态，如此一来货币政策不需要对其加以更多考虑。然而国内资产价格的泡沫持续存在，主要是指房地产，因此货币政策会对其有更多的考量，不是针对CPI和PPI传统意义上的价格，而是针对中国具有特殊意义的价格，即资产价格、房地产价格。

　　我们对一、二、三线城市进行分析，分析一年新建多少房子和人们收入增长速度的关系。以一线城市为例，如果居民收入能增长6%，城市每年新增住房只有1000万平米，那么，房子的真实回报率是可以达到3%的。如果算上4%的通货膨胀率，名义上就有7%的真实回报率。如果北京每年新增住房有4000万平米，那大家必须更富有，才能有更强的购房动力。所以，再具体以北京为例，假设未来保持每年6%-7%的经济增速，新建住房降到之前的50%左右，才能保证投资房产在未来20年能有每年3%的净收益率，才是一项理性的投资。而这些假设，未必能成立。

　　中国今天的房价已经涨到很高的程度了。房屋投资要维持3%的真实收益率，北上广深，甚至包括二三线城市必须维持6%至7%的真实收入增长率，还要把住房供地降到过去5年的一半水平。

　　所以，供给、需求是很简单的道理，第一我们要努力发展经济，提高大家的收入，房价还会节节高;第二供地不能太多，太多就崩盘了。我们的结论是，房价的确已经很高了，必须非常小心谨慎对待它。为了让房价不崩盘，政府当然可以控制土地供给，但机会成本是，我们的城市化速度会变慢，生产效率方面有损失。

　　房地产市场的价格会对其他行业产生影响，适当的时候，政府会采取相应的政府宏观干预进行调控。当前，房地产行业价格过高，政府采取限贷限购策略，抑制需求，使房地产价格趋于平稳。