香港房价是否将迎来楼市拐点？

　　近几个月来，香港房价持续攀升，需求大旺，一日几价的现象频频出现。有人开始猜测是否香港楼市的拐点就要出现了?

　　政府连续三个年度的土地供应达标甚或超标，将一手私人住宅未来三至四年的总潜在供应推向新高峰。截至2017年首季末，累积多达9.6万伙潜在一手新供应，为2004年以来新高，即已升至平均每年最少约2.4万伙，未来数月还会额外增逾万伙，潜在供应随时冲破十万关。不过，本港楼价升势强劲，差饷物业估价署最新公布的私人住宅售价指数，由去年低位连升十二个月，3月份最新报319.8点，再创新高。分析指辣招令二手放盘量萎缩，整体实际供应未算太多，楼市在需求强劲下依然向好。大公报记者/林志光

　　运房局按季公布的一手私人住宅供应数字显示，截至本月底，未来三至四年的一手总潜在供应由去年底的9.4万伙，再添2000伙至9.6万伙，是2004年9月开始每季公布有关数字以来的新高，更是2014年第三季突破2004年7.3万伙的历史高位后，步入长达11个季度的升轨。

　　本季末再刷新纪录，主要是政府早前成功出售包括鸭脷洲及启德区多幅大型住宅地，令已批地却未动工的供应量，由去年底的2.4万伙激增至2.7万伙，同样是公布有关数字以来的新高。

　　中小型单位占72%

　　该局表示，该9.6万伙单位中，多达6.89万伙的实用面积是少于753方呎中小型单位，占总供应量约72%，亦较去年底多2000伙。同时预计未来数月将有11幅住宅用地可转为熟地，可额外再增约1.03万伙单位。政府也继续以多管齐下方式，增加短中长期的房屋土地供应，以回应市民的住屋需要，力求私楼市场健康平稳发展。

　　今年首季私楼施工量有2500伙，按季跌约61%;首季私楼落成量有4400伙，按季升约12.8%。该局称，私楼落成量未来数年会维持高水平，据差估署统计，今明两年预测有1.71万伙及1.95万伙落成。截至去年底，政府初步估算，2019至2021年的总落成量约达6.47万伙，年均约有2.03万伙，较过去五年的年均1.2万伙落成量增约七成。

　　尽管加息阴霾不散，近半年来香港楼价在一片唱衰声中反而越升越急，上半年的浓厚观望情绪正被炽热的交投代替。

　　反映香港二手住宅价格走势的中原城市领先指数(CCL)最新数据显示，最近一周(9月26日至10月2日)楼价指数较此前一周急升2.49%，报141.04点，创下7年来最大升幅。

　　此最新指数水平较2015年9月最高位时的146.92点只差4%，半年回升近11%。 同时，在开发商提供的高比例按揭服务、银行极低的按揭利率共同刺激下，一手楼表现尤其乐观，近期推出的多个一手楼盘均出现超额认购情况，看房人群在示范单位前排起长队， 部分新盘单位甚至一天一价。

　　综合香港政府机构及地产中介机构数据，9月整体住宅注册量继续攀升，环比上升31%至7929宗，总金额达584亿港元;过去两个月中，香港一些传统上受欢迎的住宅楼盘如位于港岛东的康怡花园、新界沙田区的沙田第一城、新界西区天水围的嘉湖山庄均录得创下同类户型成交价新高的个案。

　　低息环境持续，英国脱欧公投之后外围资金涌向香港，支持了房价由跌转升，而目前的状况仍“比较健康”，预计年内可追平去年9月的高位水平。同时，目前的升势主要还是受投资需求带动，如果美联储宣布加息，相信一定会对市场情绪有影响，炽热的气氛会逐渐冷却。

　　不过，本身香港租务市场需求大，即使买家觉得房价在加息后会有所下滑，但租金仍然可以覆盖月供，故仍然较为乐观。