下月起！公共开放空间、地下车库不计算容积率

　　在购买商品房的时候，人们会十分关注容积率这个问题。为了进一步维护广大股买商品房的人们的权益，广州有关部门可谓是煞费苦心，提出了公共开放空间、地下车库不计算容积率的新规。

　　容积率越高意味着地块的开发强度越大，开发商可用于出售的面积越多。那么，如何计算容积率就显得尤为重要。市国规委有关负责人表示，2011年6月实施的《广州市规划管理建筑面积计算办法》已于2016年6月失效，原《面积计算办法》部分条款在层高与面积计算的关系、半开敞空间(如阳台)以及设备层、管道层、避难层等面积计算等方面与新的建筑国标不一致。同时，广州一直未针对容积率建筑面积的计算形成完整的一套规则，有关建筑面积计算争议不断，为了进一步与国家规范相衔接，引导鼓励优质合理的设计，更好地开展规划管理工作，有必要对原《面积计算办法》进行修订充实完善。

　　《办法》与《广州市城乡规划技术规定》进行充分衔接，对符合要求的各类建筑公共开放空间，提出豁免计算容积率的原则和比例要求。所谓的公共开放空间是指，面向小区不特定业主或者公众、全天候免费开放的公共空间，包括架空层、屋顶花园、骑楼、建筑物内城市公共通道等。

　　其中，住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率;首层以外的建筑公共开放空间，其累计建筑面积大于所在建筑规划核定计算容积率总建筑面积3%的，超出部分应按其投影面积计算容积率建筑面积。

　　根据新规，套内建筑面积超过144㎡的复式住宅：只能有限度的通过“中空”，实现“面积增值”，水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30%且不大于50㎡的部分，按1.5倍计算容积率。(也就是这部分中空所带来的增加面积，只算一半面积。)

　　超出上述“中空率≤30%且≤50㎡”的中空面积，则按2倍计算容积率。(也就是全算建筑面积，失去了提高“附加值”的作用)。由此可见，这个面积段的复式住宅，在“面积增值”上最多只能获得25㎡的“附加值”。套内建筑面积<144㎡的复式住宅：不能通过“中空”，实现“面积增值”了。

　　细则还对架空公共空间应当符合的要求也作出了修改。明确架空公共空间应设置在建筑物首层，当建筑自然层的结构底板以下为符合不计容条件的地下室时，该层可视为建筑物首层。架空公共空间的层高由原先规定的至少3米，修改为梁底净高至少4米。修改后的细则规定，单栋建筑的首层架空公共空间的建筑面积总和达到或者超过150平方米，而原规定是100平方米;细则同时增加了单个架空公共空间的建筑面积要求，规定需达50平方米及以上。这意味着小区居民们可以拥有更多、更大的公共空间。

　　细则规定，架空公共空间的建筑面积可不计入计容建筑面积的建筑物，还需满足以下要求：住宅和商住用地，地上层数需达7层或以上;工业、仓储及科研设计用地的建筑物性质应为单一功能的宿舍楼、食堂楼或者宿舍食堂楼;对于中小学及幼儿园用地、教育科研设计用地的建筑则无要求。