东莞楼市新走势：三季度二手房成交同比降超两成

　　第三季度以来，东莞的二手房成交量同比又再次出现下滑的趋势，面对这一新的东莞楼市新变化，相关研究人员给出哪些反馈呢?对于未来，东莞楼市又将何去何从呢?

　　9月底，东莞楼市出现明显回暖，在大量楼盘提前推货入市、定价合理的推动下，9月份成交效果喜人，进入十一假期，市场急转直下，楼盘活动以暖场为主，现场人气不足。据优房超·瑞城搜统计，十一前夕东莞约有16个项目开盘、加推，从成交情况来看，理性定价的项目去货率较高，普遍达到八九成以上，个别定价仍然较高的项目去货率相对较低;从购房者情况来看，以楼盘所在镇街的本地客户为主，其他是周边镇街客户，仅有少量深圳客出现在东莞楼盘现场。

　　各片区情况与大市情况一致，均有不同程度的下降。其中成交量最多的是城区片区(南城/莞城/东城/万江/高/石碣)，共成交3972套，但城区也是下降幅度最为明显的区域, 环比第二季度下降了22%。而同样下降明显的东南临深片区下降21%，下降幅度略低于城区片区，由于政策收紧的影响，东南临深片区的投 资者,入市步伐明显减缓，导致区域成交跌幅较为明显。除此之外,东部产业园片区和滨海片区分别下降14%和11%。而松山湖片区和水乡片区下降幅度在10%以内。

　　90平方米以下的中小户型，占了整个现时东莞二手成交中的一半，而90-144平方米的户型，占比下降比较明显，由二季度的44%，下降到三季度的28%，降幅超过10个百分点。

　　十一假期期间，东莞约有17个项目举行各种暖场活动吸引人气，仅有2个项目进行特价房促销，10个项目进行蓄客或认筹，预计将在年底陆续进入市场，大部分项目均在自然销售。

　　凯晟景园、家和时代花园、万科东江之星、城市花园、卓越维港、金地艺境水岸、中熙玖颂江湾等多个在售项目，目前均推出100-145平方米左右的三四房，意在瞄准本地换房族或经济实力较强的首次置业者。

　　除了改善型洋房成交量和成交比例增多，公寓产品的供应和成交也进入一个小高峰期。“不限购不限贷”成了公寓产品揽客的绝招，另外，4.5米层高的高使用率创新产品，也吸引了不少首次置业者和过渡性购房者。

　　东莞中原战略研究中心表示，由于大部分项目已抢在国庆前入市，国庆期间楼盘以顺卖为主，对购房者吸引力不足;加上国庆中秋双节叠加，许多市民出游或返乡过节，导致楼盘人气不足。

　　在“稳增长”主基调下，调控维持阶段性从严，市场走势关键看博弈方态度及压力抵御能力，目前未见大范围降价端倪，但不排除个别让价行为。新盘由于地价成本高，让价的可能性不大。但一些拿地成本偏低的在售项目，尤其是上市公司会迫于年终报提升业绩。