经济适用房和商品房的区别

　　当前的中国房地产市场，购买者在买房的时候经常会听到经济适用房和商品房，而对于两者的区别人们还不是特别清楚，购买哪种类型的对于购房者而言才是有益的，在购买的时候有哪些规定呢?

　　经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

　　它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

　　价格政策不同经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人; 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。

　　经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度;商品房销售完全市场化，商品房购买对象和条件不受限制。

　　经济适用房的土地由政府依法以行政划拨方式供应，免交土地出让金;普通商品房的土地严格按“招拍挂”的有关规定，通过市场竞争的方式供应，须交纳土地出让金。

　　经济适用房的单元(套型)面积相对要比商品房的小些，它以“适用”为主。在经济适用房管理办法中规定，经济适用房的户型，应该主要以二、三居室为主。也就是开发商要以建设面积适中、功能比较齐全的住房为主，而不是追求超大面积的户型。而商品房的户型面积则开发商会根据市场需要而定位，如普通住宅和公寓住宅的多居室、复式、跃层、错层以及别墅等等，商品房的面积也从几十到几百平方米不等。

　　商品房的物业管理收费，政府只核定成本构成，价格标准主要靠市场调节。对经济适用房物业管理收费，政府要严格进行控制。这样对中低收入者来说，经济承受能力好一些，以避免出现“买得起房住不起房”的现象。

　　租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制。对商品房所有权占有、使用、收益、处置的四个方面，政府没有任何干预。买了商品房随时都可以出售出租、继承、赠予，只要按规定交了税费就没有任何限制。对经济适用房政府有一定限制，对占有、使用、处置权利，现在的政策没有限制，主要是对收益权利做了一些限制。你的房子要出售，政府就要做一些调节。

　　商品房具有占有、使用、收益、处分等四种完全的所有权权力形式，随时可出售、出租、继承、赠送，交一定税费即可;经济适用房只有占有、使用、处分三权，而收益权受一定限制。出售时要补交上土地出让金。按北京市新近颁布的房改政策规定，收取标定地价的10%，但现在北京尚无标定地价，所以按销售额的3%收取。

　　在土地收益上，4000元平方米以下的，收益全部归己;4000—5000元平方米的，80%归个人，20%归国家或产权单位;5000元平方米以上的55分成。税收上，也给予一定优惠，契税减半，一年以上，营业税免收。