房地产投资模式改变 新一轮淘汰准备启动

　　众所周知，房地产的发展和经济的发展密不可分，2017年以来，随着政府宏观调控政策的出台，房地产进行一轮又一轮的改革，相应的房地产的投资模式也发生着变化。

　　研究发现，一季度中国的房地产交易总额达53亿美元，同比下降25%，环比下降62%。但高力国际认为一季度交易量下滑并不代表需求减少，而是由于在售高品质房地产资产稀缺，且许多业主倾向于继续持有而不出售。此外，一季度也遭受季节性波动的影响。

　　上海在2017年一季度表现异常强劲，房地产交易量同比增长7%，在亚太地区城市房地产投资市场中排名第二，仅次于香港。高力国际的数据显示，2017年一季度上海共收录12笔大宗交易，总金额达210亿元人民币(约合30亿美元)，涵盖办公楼、商业园区及酒店式公寓。而从近期的投资活跃度来看，外资投资者在2017年开年之后的市场活跃度优于去年，首季投资方向主要偏好于核心商务区有增值机会的办公楼资产。

　　2017年上海大宗物业投资市场的首季表现是一个良好的开端。全年来看，宏观方面，美联储是否加息、外汇管制是否有所松动等因素都将可能作用于整个大宗物业市场;微观方面，投资需求持续保持高位，市场上目前可供交易的优质资产有限。我们预期，中短期内房地产投资市场的价格会有一定的增长，投资回报将会保持稳定。”

　　中国银行业协会首席经济学家巴曙松做客武汉工商学院中部金融讲坛，在分析房地产市场趋势时说，“随着本轮调控的范围更广、持续时间更长，房地产市场的主要推动力正逐渐由刚性需求转为改善型需求，预计下半年房地产的投资将回落。”

　　对于2017年以来出台的房地产调控措施，巴曙松认为，本轮调控最显著特点是走出“一刀切”的施政模式，分城施策，即根据不同城市，分类调控，推出不同的限购限贷政策。如核心城市圈周边三四线城市，房价上涨压力大，限购更严格。此外，二手房也纳入调控范围，流通环节的供应也受到限制，限购周期更长。

　　“目前从统计数据来看，分城施策效果显著。全国的新房成交量下降了20%左右，部分一线城市新房成交量下降达40%左右;全国二手房市场成交量也同步下滑，热点城市需求短期内受严厉调控政策抑制，一、二线热点城市成交量维持低位。”巴曙松说，在这种情况下，一些二手房业主开始降价，买方观望态度显著，买方卖方博弈空间增强。

　　“过去房价快速上涨的‘非常态’现象，今后可能再也看不到了，但是房产会成为一个很稳定的普通资产，依然保值增值。”巴曙松认为，行政手段对稳定市场有意义，但需关注具体的政策重点，新房和二手房调控政策应该有所区别。