济南房价2017下半年发展趋势 国家调整会起什么作用

　　看着济南房价突飞猛进的速度之快，济南政府再也坐不住了，陆续出台了楼市调控新政。据悉，这些新政涉及济南的方方面面，受到这个重磅炸弹的影响，未来济南楼市将出现什么新变化?

　　2017年以来，从政策层面上看，在“济六条”基础上，济南楼市发展大致经历了三轮调控，由三四月份的逐渐收紧，到五六月份的变相放松，整体调控思路落定济南、因地制宜，并根据市场的及时反馈、因时制宜不断调整，而市场也随之作出反应、发生改变。

　　受去年年底新生预售政策影响，2017年上半年市场供应短缺，截至5月份，从济南整体住宅市场的供应来看，库存量持续减少;年中随着预售条件的达标，市场新增房源开始放量增加。

　　前几次调控，济南限购范围主要锁定市内五区以及高新区，而新政则将长清、章丘纳入限购范围。章丘纳入限购在意料之中，受撤市设区、山大主校区东迁等一系列利好影响，章丘去年下半年以来房价一路走高。有市民还曾给省长信箱写信，提出将章丘纳入限购。此外，章丘纳入限购后，长清作为济南的两个卫星城之一，也就顺理成章也纳入限购，以防范高房价溢出效应。

　　分析人士认为，由于这轮国内楼市调控的核心是“房子不是用来炒的”。不让卖，也就意味着收紧了房子的流通性，延迟了出现集体抛售的情形，当新房转化成二手房的时候，让可以出售的房源减少，减轻对市场的冲击，从而达到房地产市场平稳健康发展的目的。

　　数据显示，上半年济南住宅新增供应量275.6万平方米，成交367.3万平方米，成交量是新增供应量的1.33倍。

　　“与去年同期相比，新增供应量仅是去年的37%，而成交量几乎是腰斩，相当不正常。”济南另外一家房地产开发商的项目经理冯昌林分析称，“一般情况下，新增供应量要大于成交量才比较正常。从去年开始，市场逐步进入供小于求的单方市场。”

　　对于这种不正常现象，冯泽瑞认为，济南在供给端和需求端同时抑制，规定期房必须建到12层以上甚至验收完工后才能申请预售许可证并上市交易。“这导致相当一批房源因工期进度问题无法上市销售，上半年开盘销售的房源大幅减少，各大楼盘要半年甚至一年左右才能赶上进度。”

　　前6个月土地招拍挂成交210.5万平方米，与去年上半年的221.4万平方米相差不多。“但是这些土地相当一部分是保障大项目和定向拍卖，并非普通开发商能拿到的。”一家全国性房地产开发公司济南分部的项目经理冯波说道。

　　“从今年济南出炉的土地供应计划来看，可以通过招拍挂市场供应的土地面积仍然偏紧。”冯波表示。

　　“从土地供应到楼盘投放到市场，需要一年半到两年的时间。而目前济南土地供应比较短缺，远水难解近渴，因此对抑制近期房价上涨的作用不太明显。上半年投放的土地量，其可开发面积与上半年的销售面积相差不大。在旺盛的需求和短缺的供应之下，济南房价依然有上涨压力。”一家本土房地产开发公司的负责人李祥瑞分析道。

　　自今年5月份以来，济南多家银行对住房贷款逐渐收紧，不仅取消了贷款利率打折，甚至还在基准利率的基础上上浮了贷款利率。“现在我们行的标准是首套基准，二套1.1倍。”李家琪表示，“不过现在审批速度大大放缓了，以前只要资料齐全，一周内就会审批下来，两周内放款，也就是说，从提申请到放款不超过半个月。现在光审批就是一两个月，等放下款来就得三四个月以后了。”

　　李家琪表示，除了房贷收紧外，针对以往银行业金融机构借助一些通道向开发商“输血”的违规行为，也成为上层的排查重点。“像排查信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产;是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式，向房地产行业提供融资等。”