住房公积金贷款申请政策

　　在各大银行提高贷款利率的时候，人们在贷款买房这个问题上面，遇到的瓶颈越来越大。随着政府在住房公积金上面推行了新的政策，人们申请贷款的难度进一步加大，关于新政，相关专家有哪些看法呢?

　　据悉，调整的政策包括：一、根据贷款职工(共同借款人可合并计算)从贷款之日起至法定退休年限止缴存住房公积金总额(按照贷款当时缴存标准)加上其住房公积金账户余额之和的2倍计算个人住房公积金贷款的额度。该额度不能超过最高额度的有关规定。

　　公积金贷款额度受房贷首付比例、房屋评估总价的影响，最高贷款额度≤房屋评估价-首付

　　比如一套200万的房子，首付20%，贷款额度≤200-40=160万，假设最高限额是100万，那么贷款最高额度不能超过限额，即最多只能贷100万。

　　这么看来，各地计算公积金贷款额度的公式不尽相同，影响额度的因素差异性也比较明显，购房人在使用公积金的时候要弄清楚当地的政策，免得影响贷款额度。

　　另外，由于公积金贷款放款周期比较长，回笼资金较慢，不少开发商或者买家不太愿意卖给使用公积金贷款的买家。曾经有位亲戚阿姨买房，选择了利息更低的公积金，选择了一个口碑不错的开发商，基于“信任大品牌发展商”的心理，阿姨在签约时并未细看购房合同细则，但等到签约后，楼盘销售人员提醒她，若其公积金贷款未能在两个月内获批，付款方式就会自动改成商业贷款或一次性付款。届时，如果阿姨无法承受商贷或一次性付款，她将要赔上高额的违约金。

　　我当时就傻了，现在公积金贷款额度这么紧张，2个月内获批很难啊!”阿姨解释道：“当时住房公积金管理中心说已录入贷款系统但因额度限制未能进入审批流程，排队等候上报的贷款申请就有近5000笔，在两个月内获批难度太大了!”由于这两个月“等贷”期属于买卖双方协商的时间，倘若买家在约定时间内未获批公积金贷款，就必须按照双方协议要求转为商贷或一次性付款，否则便属违约。买家也不能将公积金贷款未获批当作“不可抗力”理由取消交易。这里所说的“不可抗拒”理由，常见的例如政策突变，或者突然限购导致买家没有购房资格。但贷款额度方面，所在城市的额度松紧度是可以咨询预见的，不属于“不可抗力”。

　　关于贷款审查时正常缴存的认定条件

　　(1)连续足额缴存公积金一年以上是指：自借款人申请公积金贷款之日起12月前已开户缴存，或虽开户时间不足12个月，但补缴后认定的开始缴存日期距申请公积金贷款日超过12个月的。

　　(2)借款人所在单位所有职工欠缴住房公积金2个月以内(含)的(即从职工申请贷款的当月起计算前推2个月之前的月份单位均连续足额为所有职工缴存住房公积金的)，视为正常缴存。

　　(3)单位欠缴住房公积金超过2个月的，原则上其所有职工均不能申请住房公积金贷款。

　　(4)新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始补缴住房公积金，补缴的月数视同连续缴存。

　　公积金虽然利率低，但是也要考虑额度以及放贷时间问题，买房的时候最好事先咨询公积金中心了解最新的政策、额度情况，并提前跟卖家讲清楚是否能等待公积金放款，这样对买卖双方都比较好。