公积金贷款计算新政策 详解公积金贷款计算方式

　　放眼当前的中国楼市，公积金贷款是人们进行购房贷款的又一个选择。众所周知，公积金贷款有着利率低等优势，进入2017年以来，在各大银行陆续调整贷款利率的情况下，公积金贷款有哪些变动呢?

　　据了解，沈阳住房公积金管理中心调整了计算公式，还贷系数由0.35下调为0.3，这意味着贷款额度又有了新变化。

　　以沈阳某公司的X先生为例，其公积金个人月缴存300元，个人缴存比例为10%，按贷款年限30年计算，调整前的可贷款总额为300/0.1×0.35×12×30=37.8万元，调整后为300/0.1×0.3×12×30=32.4万元，比原来少贷了5.4万元。(市民公积金贷款额度公式为：申请人及共同申请人月缴存公积金的工资基数×还贷系数×12个月×贷款年限)

　　另据相关工作人员透露，车贷、信用卡等亦都将计算在负债内，最终贷款额度将以计算出的贷款额度与负债额度之差为准。

　　对此，业内人士表示，如果公积金缴存足够多，年限足够长，即便公积金还贷系数调整了，实际能贷款额度也超限定额度，更何况公积金贷款总额还不能超过商品房成交价的70%(购买首套普通自住房不超90㎡的，不得超成交价80%)。

　　由此可见，额度下调对仅对公积金缴存相对较少的职工略有影响，而对于公积金缴存较多者则没有影响。

　　据了解，除有大额负债及客户缴存公积金与社保不一致的两类人不能申请公积金贷款外，如果借款人有连续三个月一分钱未还，基本就会被认定为恶意不还，被银行拒绝贷款申请的可能性也相当大。

　　除此之外，最新通知表示，社保和公积金不再同一单位缴存者、单位不按月及时缴存者、缴纳五险一金不足180天者，都将无法正常办理公积金贷款。

　　目前，大部分私营企业的单位公积金缴存基数低于职工月收入，另一部分福利好的单位，公积金缴存基数却高于职工月收入，在公积金不认收入证明的新规下，如职工办理组合贷款，缴存基数是否需覆盖公积金与商业月供总额的两倍?这个问题是公积金贷款申请者最关心的问题。

　　职工申请贷款时，该笔贷款的月还款额占家庭收入的比例不得超过50%。月还款额只计算公积金贷款的月还款。(即缴存基数/工资覆盖公积金贷款月供额的两倍即可。)此外，对于共同产权人或配偶若在广州市住房公积金管理中心缴存公积金的，其缴存基数/工资可计入家庭总收入。在贷款系统申请录入界面增加产权人/配偶资料录入窗口，需要增加产权人/配偶收入的，可在此录入需要增加人员的证件号码，由系统自动读取其缴存基数/工资。共同产权人和配偶不作为借款人的，不计算其公积金贷款次数。但如果配偶或产权人缴存的是异地公积金，除非异地缴存的职工若作为借款人，其缴存基数可以计入收入，若不作借款人，只作为配偶或产权人，其缴存基数不计入家庭收入。

　　在公积金贷款新规之下，对于公积金贴息贷款和公积金组合贷款，将有两套月供计算方式，公积金缴存基数显示的收入必须要至少等于公积金贷款月供部分的两倍;商贷部分仍需要开具个人收入证明，个人月收入必须至少等于商贷月供额的两倍。虽然公积金缴存基数只对公积金月供有意义，它反过来对公积金可贷金额也有约束作用。