住房贷款利率 上升是国内楼市调控真正开始

　　最近几个月，我国银行的住房贷款利率大幅上升，同时银行贷款的发放也慢慢收缩。在专业人们眼中，住房贷款利率的上升才真正预示着我国开始进行楼市调控，楼市调控才真正在我国开展。

　　最近政府的房地产市场调控政策已经开始在慢慢地转向，由所谓的五限，即限购、限贷、限售、限价、限商等开始转向楼市杠杆的核心，即住房按揭贷款利率。对于这一政策的变化，对未来中国房地产市场的影响肯定是巨大的。因为，在对房地产市场税收政策还未进行更多调整时，住房按揭贷款利率是最为重要的工具。

　　住房按揭贷款利率上升，不仅会增加欲进入者的贷款成本，降低投资者购买收益预期，也会增加已经购买住房者的贷款成本。因为，除非有特别条款，以前的住房按揭贷款利率基本上都是采取浮动利率。如果按揭贷款利率全面上升，那么已经购买住房者的贷款利率下一年度也会上升。如果这种情况发生，这对房地产市场将造成巨大影响。

　　据报道，近期北京等一线城市房地产市场的住房按揭贷款利率正在上升。北京这个星期一(6月5日)率先传出首套住房按揭贷款利率上调至基准利率(4.9厘)的1.1倍，即5.39厘，北京的民生银行当天已经做出调整，其他银行据报也会跟进，第二套住房按揭贷款利率更是已经已全面执行不低于基准利率的1.2倍。这也是北京今年以来第5次调高首套住房的按揭贷款利率，由年初基准利率的85折，一路升至这次基准利率的1.1倍。

　　除了北京之后，上海的民生银行也执行首套住房按揭贷款利率不低于基准利率1.1倍，中信银行更将首套住房按揭贷款利率上调到基准利率的1.2倍。还有，根据《南方都市报》报道，广州的民生银行首套住房按揭贷款利率也已经上调到基准利率的1.1倍，当地的中信银行、浦发银行也跟进。有国有银行的网点负责人也表示，目前的住房按揭贷款额度有限，会优先考虑高利率的客户。

　　有媒体计算出，如果按揭贷款利率全面上调，将全面增加购买住房者的成本。比如，按贷款800万元，还款期限30年计算，首套按揭贷款执行基准利率月贷款为42,458元;如果执行基准利率的1.1倍，月供增加2,415元，至44,873元，升幅达5.7%;还款总管则由由1,528万元升至1,615万元。也就是说，按揭贷款利率全面上升，肯定会加重购买住房者还款负担。

　　目前国内的住房按揭贷款合同都是浮动利率，很少是固定利率，特别是当住房按揭贷款利率进入上升通道时，其利率水平轨迹将逐渐上移。在这种情况下，当住房按揭贷款利率全面上升，购买住房者的贷款负担全面上升也是必然的。

　　当前，购买住房者由于从未经历过利率上升让还款负担全面加重的情况，所以多数购买住房者不会感觉到有太大风险。但是，如果像美国2004—2005年利率持续上升17次那样，如果经历了中国上世纪90年代一年期存款利率基本上处于10%以上时期，那么高融资、高杠杆的购买住房者所面临的风险就立即显现出来，甚至于恐慌情绪随之爆发。因为，这时，不仅在于住房按揭贷款利率全面上升，还款负担严重增加，更在于中国的住房按揭贷款合同是无限责任，更在于这时的住房价格下跌比想象得更快。如果这种情况出现，那么严重高杠杆的购买住房者想逃也会没门。因为，一方面房价可能下跌比想象得快;另一方面住房没有交易，无人再来接手。

　　利用住房按揭贷款，中国造就了十几年房地产市场繁荣及经济繁荣，同时，也利用住房按揭贷款吹大了一个巨大的房地产市场泡沫。从去年开始，中国政府已经意识到房地产市场泡沫的危险性，特别是一线城市房地产市场泡沫的危险性，并开始调控治理。