长租公寓运营不易:市场暴增35%,一批企业已倒下

　　去年以来，我国就刮起了一轮长租公寓之风。如今，有关长租公寓的问题就陆续显示出来，跟进相关数据表明，长租公寓市场暴增35%，一批企业已倒下。

　　长租公寓是个万亿级市场，决定品牌成败的核心要素包括运营能力、服务质量、房源、资金链等等。一线城市竞争激烈，也已经有了自如、优客逸家、蛋壳这样在今年先后完成亿级融资的头部玩家。

　　但目前，品牌公寓也不过占了整体租赁市场的 2%，发展空间仍然很大。且有大量房源沉淀在二三线城市的中小开发商手上，他们想要入场，核心的壁垒还是在于运营。

　　房企的大举进军改变了长租公寓的市场格局，而最早进入长租公寓的一些创业型团队，已然成为了行业“先烈”。

　　在2017年统计的“阵亡名单”中，GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等在列。

　　他们多数受2014年前后由创业热、互联网热、投资热的刺激而兴起。“大家刚刚学会爬行，就追求规模，把自己逼上百米赛道。”水滴公寓创始人冯玉光对时代周报记者表示。

　　分界线在2017年二季度左右，即多数开发商开始集中进入这一行业之前，长租公寓江湖，由创业型团队担纲主角。彼时的市场，鲜有开发商们的身影。

　　但也是在那段时间，这波创业团队们经历了洗牌。冯玉光的追忆里，2015年下半年至2016年全年，他感受最直接的是资产市场对长租公寓的寒冷态度。“要知道在2014年和2015年上半年，长租公寓团队融资并不难。”

　　没有充足的流动资金，很多背景弱小的创业团队，在长租领域开始举步维艰。而开发商的到来，更令当中的不少团队面临新的抉择—成为更大更强企业的“盘中餐”。

　　相对于品牌化运营的长租公寓，这样做也就可以解决房源渠道的问题，资产持有者会乐意拥有自己的品牌，也就更愿意与住乎合作。而相较于提供某个环节，比如金融、装修、SaaS 等服务，住乎提供整合的一站式服务，也就意味着开发商可以只提供房源，其他都由住乎完成。

　　具体来介绍下，住乎依照合作深度，分别提供咨询、顾问、托管三类服务，盈利也从按项目收费到托管的“基础管理费+营收分成”，托管模式将是此后发展的重点。住乎的定位偏向中高端服务式公寓，以长短租结合为主;会选取 100-500 间的房源进行定制化改造、集中化运营。

　　针对日常运营的应用场景，住乎采用了物联网硬件来降低人力成本。例如智能电表，可以与公寓管理系统结合来对入住情况进行预警，防止飞单;也用于收集相关数据，辅助运营决策。这些设备均由住乎进行集中采买，包括装修、家电等，从而对租赁的全场景有更强控制。

　　消费者对长租公寓的决策周期很长，更多基于线下看房、体验，品牌的影响没有那么大，这也是为什么会有层出不穷的小运营商出现。而住乎在做的更多是 2B 的事情，对于掌握房源的中小房地产商们，会形成品牌效应，最终还是比拼精细化运营的能力。