购置楼房须知 二手房估价有什么因素？

一、房屋因素
1、房屋的使用年限
房屋的使用年限会影响价格的评估，房屋如果使用年限长，估价一般会很低，而使用年限越短，评估价值就相对较高。
2、户型结构
房屋的户型结构也会影响房屋价格的评估。旧房同新建的商品房的价值是无法相比的。尤其是之前的“三小”套型在评估上，价格肯定会便宜很多。
3、楼层
楼层对价格也会产生影响，中间层房屋的价格稍高，底楼和顶楼的价格偏低。而朝向的话，南向的房屋会高一些。尤其是南北通透的房屋，在市面上比较受欢迎。
4、电梯数量和品牌
很多人买房都会看电梯，尤其是买楼房，有时电梯数量和品牌会是便利性与安全性的象征。即使较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌不一定会为房产价值加分，也会对购房者的心理产生重大影响。
5.房屋所处的地段
地段好的房子相对于地段不好的房子来说，价格就会偏高，这点是显而易见的。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的少有性就会带来不可估量的价值空间。
二、客观因素
1、地理位置
房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市内较近的位置价格自然高；
2、市场行情
市场因素市场因素主要针对的是经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨，反之房屋价格就会出现下降。房屋评估值受市场影响比较大，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。
3、前景规划
城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低。