小产权房值得购买吗?这些楼市消息你应该知道!

2017-11-16 09:48:50  来源:pchouse  作者:ouxiaohong  

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  小产权房被人们视为不可购买的几大房子之一,有关小产权房在我国它的发展史怎么样呢?今年以来,在全国房价起起伏伏的今天,中国的小产权房有没有随之发生哪些变化呢?

  所谓“小产权房”,是一种约定俗称的称呼,通常是指“在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅”。在普通商品住宅价格高企的今天,小产权房因成本和价格较为低廉受到欢迎,但其存在却违反了《土地管理法》。

  “小产权房”的性质有三种:一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。最后一种是各类农业园或养老院的别墅:这类房屋一旦发生纠纷,购房者无法得到赔偿,因为买卖合同是无效的。

  所以,虽然小产权房价格相对便宜,没有交易流程的税费,不限购,不用担心产权到期等问题,但由于小产权房本身不合法,因而购买小产权房会具备一定的风险。

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  “五证”是消费者取得房产证的先决条件,即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目,如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销,但众多业内人士却认为,“小产权房”存在诸多风险,最大的问题就是没有产权,不受法律的保护。

  在不少研究者看来,既然当下整个征地制度就是垄断、不合理的,那么解决小产权房的办法很简单——将其合法化即可。相比起征地然后招拍挂的制度, 小产权房买卖的所有环节中:农民获得的土地收益远远高于征地制度下低廉的土地补偿费,大大的增加了收入,同理村集体也增加了收入;城市中低收入家庭则解决了基本住房问题;而作为参与者的开发商,则增加了一种投资渠道和市场选择,在市场化的环境中,他们的利益至少可以保证是不会降低。因此,许多人认为小产权房合法化是一种“帕累托改进”,对参与各方都不会有坏处,对部分参与者有好处,因此理该采用,“多赢”使得小产权房有了独特的生存空间。

  像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持。

  我国《土地管理法》的规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只享有使用权,村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

  《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定,“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。”

责任编辑:ouxiaohong
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