北京楼市再遇寒冬 楼市的下降势在必行

　　自从限购令颁布以来，北京楼市就不复之前鼎盛的局面。在走访北京有关的房产中介后，人们都会发现他们冷冷清清的交易现场，北京楼市寒冬的迹象再次浮出水面。

　　北京的楼市政策收紧程度为全国之最，亚豪机构市场总监郭毅向上证报记者表示。受此影响，北京二手房市场率先出现价格跳水，并迅速波及新房市场，使得房价上涨势头受到抑制，价格走势转为平稳。

　　北京核心区域二手房房价已经回落至2016年年底时水平，记者在此前以及近日的调研中发现。甚至更低一些。但是二手房的成交量仍无起色。

　　但还是没人买，虽然目前房价已经降了不少。而有些房主也不想再降价，买卖双方处于僵持之中。北京西城区金融街附近某地产门市的一位中介经理向记者表示。

　　近两个月以来楼市降温的信号似乎越来越明显，看空房价的论调也越来越多。经过一轮房子好卖的“黄金年代”后，无论是开发商还是中介，都会面临着一个新的问题，房子不是你想卖就能卖。自从提出“房子是用来住的而不是用来炒的”之后，各种围绕重击炒房的政策相继出来，把炒房者清退出市场，虽然有一个长期的过程，但是仍旧还是有希望的。

　　而对于造成全国楼市这种新房增速回落，待售面积减少的局面，锐理数据机构总经理陈冬旭表示：“首先，市场具备周期定律，遇顶则返，触底即弹。前面一波持续的高热行情可看做‘去库存’策略和‘投资荒’的高调收尾，新一阶段的‘防炒房’的调整策略决定了未来楼市整体基调将趋于平稳。

　　对此，陈冬旭也给出了自己看法：“在如今分城调控的策略主旨下，下半年的房地产市场的走势要分城分区来看。首先，上海、深圳、北京等为代表的一线城市房地产市场在将会有较为明显的降温，市场成交规模萎缩，价格小幅回调;其次，郑州，重庆、西安等具备足够发展潜力的热点二线城市市场活力仍将持续，成交规模和价格短期内趋稳回调，但下半年随着高价地块产品入市，市场结构调整升级，需求再度刺激释放，下半年市场具备再次上扬的可能和空间。”

　　判断房价的走势，有一个指标特别重要：即每个城市的在校小学生人数的增长比例，因为在校小学生人数与房价涨幅存在高度正相关性。全国在校小学生人数平均涨幅1.5%，深圳8%，北京7%，所以北京、深圳房价上涨快。而2012年之后全国适龄小学生增速转正，是之后房价大涨的重要基础。

　　2018年春夏之后，全国普遍的房地产库存将基本去化结束，如果没有大的金融收紧和宏观动荡，意味着2018年夏天之后，全国范围内的房价将再次普遍上涨。而2015年底到2017年初的一线和部分二线城市房价的暴涨，只是2018年夏后全国范围房价大幅上涨的预演。中国一线城市虽然房价泡沫大，但有限土地的供应，人口的涌入，使其房价仍有翻一番的空间。