专家讲述美国房价稳定发展原因

　　在中国房地产市场，房价是一个困扰中外众多学者的问题，相比美国，学者们都无法清楚的分析中国房价异常增长的原因。然而，他们却可以清晰得指出美国房价稳定发展是怎么一回事。

　　中国社科院的一份调查报告显示，中国人家庭住房自有率高达93.5%。“蜗居”在大城市的网友纷纷自嘲，被“房叔”、“房姐”平均了。反观美国人，不仅不爱囤房，很多人宁愿租房也不愿意买房，住房自有率仅为63.6%，实在是让人大跌眼镜。

　　再说股票，30%的美国人涉足股票市场，远远高于中国的8%。但要说明的是，美国人是持股，而非炒股。美国人买一只股票，平均持股时间为两至三年，更有甚者，持有几十年，当作遗产传给下一代。

　　众所周知，美国人不爱存钱。根据国际货币基金组织、世界银行的数据，美国储蓄率仅为19%，远低于中国的46%。2016年，GOBankingRates的调查数据也表明，美国35%的成年人竟然只有几百美元的储蓄，34%的储蓄为零，“穷”的叮当响啊。

　　在美国充分利用市场机制的房地产市场上，美国政府调节房地产市场的政策目标是“居者有其屋”，利用利率和税收工具使中低收入家庭能够买得起住房，限制投资用住房。美国联邦政府对房地产市场的调控主要在宏观层面，州政府通过各自决定的房产税来进行调控。

　　而县市一级的地方政府则通过对住房开发申请、审批、验收、出售等环节的控制拥有对美国各地房地产市场最直接的干预权。

　　美国也建立了完备的住房金融体系，通过政府保障型和非政府保障型等多种类型的贷款支持普通人购买房屋。上世纪70年代，美国还开始出现房贷证券化，理论上来说，这可以增加房地产市场的资金投入，购房者也可以更容易地获得贷款并把风险分散到资本市场上。在政府政策推动下，美国居民自用住宅拥有率是发达国家最高的，一度接近70%。

　　然而，美国政府过度鼓励普通人购房，以及房贷证券化和市场机制的弊端也带来了很多问题。就拿2008年爆发的次贷危机来说，根本原因是2000年以来，美联储维持低利率政策导致融资成本低廉、各类金融机构只追求利润放宽贷款审核标准，滥发次级债，致使美国房地产价格泡沫化日益严重，而贷款人资质的下降也最终出现利率上涨后，债务违约大范围发生，最终引发次贷危机导致经济衰退

　　为满足低收入阶层的住房需求，美国一些地方政府规定，每个住宅小区在规划和建设中，必须将一定比例的住房留作低价房。

　　美国政府通过严格贷款程序来遏制房产交易中的投机行为，对居住型和投资型的房产交易，实行不同的贷款利率。而房产税则根据当年的市场行情而定。房价上涨，房主所缴纳的房产税就跟着上涨，这也在一定程度上压缩了投机炒房的获利空间。