租购同权，广州又一新政策，专家解读是好是坏

　　租房一族和购房一族在房屋上有着一样的权利，这看起来似乎不可能，到时这确是广州近日租购同权政策所带来的最重要的信息。接下来，走访相关专家，充分解析这一新政。

　　广州市政府近日公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，在北上广深一线城市中率先提出保障“租购同权”，意在加快构建租售并举住房体系。其中，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法，引发社会关注。

　　方案明确，三类人享有通过租房实现子女就近入学的权益。

　　具体为，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。

　　华南城市研究会副会长孙不熟表示：“广州现阶段"租购同权"惠及的人群有限，考虑到广州的户籍政策是比较倾向于人才引进的，"租购同权"的最大受益者主要是广州需要引进的人才。”

　　孙不熟则认为，通过“租购同权”政策上“名校”难度其实很大。比如，广州中心城区的一些学校，学位本来就非常紧张，有房有户口的群体都不一定能上，根源还是优质教育资源稀缺。

　　“除非政府强制划定一部分入学名额，固定给租户一定量的学位。”孙不熟说，但这样又会进一步加剧学位紧张的气氛。根据义务教育法“就近面试入学”的规定，符合条件的承租人即便能通过教育部门统筹进入学校就读，也很可能会因为“名校”资源紧缺而被安排到其他普通学校。

　　名校学区本身是一项类似于地铁站一样的稀缺配套资源，因为它涉及到下一代的教育，所以尤显重要。教育本身是市场，是要定价的，名校一般要多年才能形成，一旦形成就会成为稀缺配套，拉升周边的房地产升值，最终让名校学区房跑赢普通房产。

　　这是一个大的规律，背后是教育资源的竞争导致的不均衡。即便是公共产品的义务教育，也会体现出这种价格差距。你想住得近，就要多付费。这和你选用什么样的制度，有关系，但不改大逻辑。哪怕你现在取消名校和户籍、房产的绑定，全面放开一视同仁，或者是名校老师轮换，或者是大学区制，等等。名校学区房的价格都不会落下去，而只是会涨得慢一点。

　　像广州现在推行的租购同权，我怀疑它对名校学区房的价格不会起到减缓作用。若细则出台真正的实现租购同权，租赁者的偏好会有所改变，他们会抱着试一下的心理，倾向选择到名校学区周围租房，来提高录取概率。这会增大名校学区房的租赁需求量，租金会上涨。同样的供应量和价格条件下，名校学区房的投资回报率会升高，这会吸引投资者继续买入而不是卖出名校学区房。

　　有的观点也提出，名校学区房的价格高，背后是教育资源的分配不均衡导致的，所以，要更加多的增加学位。这是正道，增加竞争，降低对名校学位的畸形依赖，的确会减缓家长被迫购买学区房的负担。

　　但我还是要提醒一点：要正视名校学区房价格高的现实，名校学区房价格高、涨得快，是合理的，如果其价格不高反低、不涨反降，那对你才是个灾难。那极有可能说明，你选的那个名校垮掉了，变成了个烂学校。

　　即便是将来，读书的孩子少了，或者整体房价跌了，名校学区房的价格相比于普通房屋的价格还是会高出一筹，这是稀缺资源的定价。