银行按揭贷款利率 下半年或持续攀升

　　对于房地产市场来说，对于中国的购房者来说，银行贷款利率的大小是他们关心的话题。然而近端时间以来，贷款利率出于了上升的情况，甚至有人感言到在接下来的日子中，贷款利率会持续增长。

　　最近政府的房地产市场调控政策已经开始在慢慢地转向，由所谓的五限，即限购、限贷、限售、限价、限商等开始转向楼市杠杆的核心，即住房按揭贷款利率。对于这一政策的变化，对未来中国房地产市场的影响肯定是巨大的。因为，在对房地产市场税收政策还未进行更多调整时，住房按揭贷款利率是最为重要的工具。

　　据报道，近期北京等一线城市房地产市场的住房按揭贷款利率正在上升。北京6月5日率先实行首套住房按揭贷款利率调至基准利率(4.9厘)的1.1倍，即5.39厘;北京的民生银行当天做出调整，其他银行据报也会跟进。第二套住房按揭贷款利率更是已全面执行不低于基准利率的1.2倍。这也是北京今年以来第5次调高首套住房的按揭贷款利率，由年初基准利率的85折，一路升至本次基准利率的1.1倍。除了北京以外，上海的民生银行也执行首套住房按揭贷款利率不低于基准利率1.1倍，中信银行更将首套住房按揭贷款利率调至基准利率的1.2倍。还有，根据《南方都市报》报道，广州的民生银行首套住房按揭贷款利率已经调至基准利率的1.1倍，当地的中信银行、浦发银行也已跟进。

　　住房按揭贷款利率上升，不仅会增加欲进入者的贷款成本，降低投资者购买收益预期，也会增加已经购买住房者的贷款成本。因为，除非有特别条款，以前的住房按揭贷款利率基本上都是采取浮动利率。如果按揭贷款利率全面上升，那么已经购买住房者的贷款利率下一年度也会上升。如果这种情况发生，这对房地产市场将造成巨大影响。

　　对于首套房房贷折扣基本上执行基准利率，9折利率优惠已经绝迹，而在采访的银行中，仅有3家目前对优质客户执行95折优惠。有一家银行表示，目前已经不做二手房的贷款了，另有银行表示，对于面积小、房龄老的二手房，确实会存在利率上浮的可能。然而，广州银行在接受采访时表示，没有新房的房贷业务，反而只做二手房的业务，目前房贷利率折扣为95折。甚至还有4家银行已经不做房贷业务了。

　　贷款利率上浮后，意味着同样的贷款额度下，所付的利息总额有所增加，对于购房者买房而言，意味着每月要缴纳更多的房贷。假设一位购房人，想到贷款200万，用20年的时间进行还贷，每月还款方式为等额本息。按照基准利率来看，她每月需要月供13088元，20年总共需要支付利息1141331元，假如他购房时贷款利率突然变成了基准利率上浮10%，那么，则意味着她每月的月供为13623元，而20年来，总共需要支付利息为1272110元。意味着，她每月要多还月供535元，一共需要多支付利率130779元。

　　目前国内的住房按揭贷款合同都是浮动利率，很少是固定利率，特别是当住房按揭贷款利率进入上升通道时，其利率水平轨迹将逐渐上移。在这种情况下，当住房按揭贷款利率全面上升，购买住房者的贷款负担全面上升也是必然的。

　　当前，购买住房者由于从未经历过利率上升让还款负担全面加重的情况，所以多数购买住房者不会感觉到有太大风险。

　　但是，如果像美国2004—2005年利率持续上升17次那样，如果经历了中国上世纪90年代一年期存款利率基本上处于10%以上时期，那么高融资、高杠杆的购买住房者所面临的风险就立即显现出来，甚至于恐慌情绪随之爆发。因为，这时，不仅在于住房按揭贷款利率全面上升，还款负担严重增加，更在于中国的住房按揭贷款合同是无限责任，更在于这时的住房价格下跌比想象得更快。如果这种情况出现，那么严重高杠杆的购买住房者想逃也会没门。因为，一方面房价可能下跌比想象得快;另一方面住房没有交易，无人再来接手。