按揭贷款利率 有助于改变楼市预期

　　2017年4月以来，以北京为导向城市，银行陆陆续续在上海、广州等地均上调了房贷利率。对此，人们一方面认为这会加重购房人士的负担，一方面也觉得这样有助于改变楼市预期风险。

　　可以说，人类历史上最伟大发明就是金融市场的出现，而金融市场的出现的空前繁荣又在于住房按揭贷款的出现。欧美国家是这样，中国也是如此。不过，中国更是把住房按揭贷款这个工具更是发挥得淋漓尽致，从而打造了中国经济十几年的繁荣。但是，应该是成也萧何，败也萧何。住房按揭贷款一旦过度使用，它也是世界上一次又一次金融危机的根源。

　　当前，一些银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮至1.1倍，二套房则上浮至1.2倍。多家银行表示，在当前流动性趋紧、资金利率走高的背景下，不上浮房贷利率，“简直在做义务劳动”，个别基层行房贷业务停滞，房贷业务成“鸡肋”。笔者认为，提高房贷利率不仅是银行的“在商言商”，从调控房价的角度来看，这有助于改变“炒房”预期。

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”，这里面指出了住房市场的两种不同的需求市场，一是以居住等利用为目的的消费性需求;二是投资及理财等需求。相对消费性房地产需求，投资需求对个体、社会存在一定的风险。房地产投机(“炒的”)是房地产投资的一种特殊形式，常常给房地产带来消极作用。

　　这种消极作用，从小处说，房地产的“炒的”需求会对实体经济造成“挤压效应”，引发“脱实向虚”的担忧。从大处说，房价过快上涨或下跌有可能引发金融风险甚至经济危机，如美国次贷危机。从各国的经济史来看，房地产所引发的金融风险是当今世界上引发金融危机、经济危机的重要风险源之一。

　　利率等房贷政策是影响房价变化的重要外生变量之一，利率的微小变动都有可能导致房地产价格的剧烈波动。房价与利率呈现负关系，即利率上升，房价会下降;利率下降，房价会上升。利率除了直接作用于房地产开发成本以外，还通过以下三个方面影响房价：一是利率下降时，各种抵押贷款将大规模进入房地产市场;二是从住房消费来看，其年成本主要是银行抵押贷款的利息;三是房地产价值是预期未来收益的现值之和，折现率与房地产价值成负相关，而与利率成正相关。

　　这一轮房价过快上涨，背后就有利率大幅度下降的鬼魅身影。2015年以来，在货币宽松的背景下，同时实体经济下行、资产配置荒等，住房按揭贷款被银行认为是最优质、安全的信贷业务。各家银行不约而同地“爱上”了房贷，利率下调到8折等。2016年，5家银行个人住房贷款增幅均为三成左右，5家相加共新增个人住房贷款2.9万亿元。除交行外，“工农中建”四大行新增个人住房信贷占全部新增个人贷款的比例，均在七成以上。

　　房地产市场对实际利率是非常敏感的。可以预见，提高房贷利率有助于改变“炒房”的预期，二套房利率上升至1.2倍，不仅抬高了“炒房”的成本与门槛，更是释放出了明确的调控信号，让“炒房”者望而却步。同时，提高房贷利率符合调控房价和利率市场化的要求，也是对此前降低利率引发房价上升的一种纠偏。

　　不过，此次房贷利率上涨也有需要注意的地方，例如首套房上涨到1.1倍，这对首套购房者是不公平的。据报道，除“价高者先得”外，前述银行内部人士还透露了另两条获贷捷径：一是该行的高净值客户可以更快获得贷款;二是对于一手房按揭贷款，若开发房企也是同一家银行的对公贷款客户，则房贷发放也可能“插队”。这些“捷径”严格说来都是有违公平原则的，监管者应当纠正银行的“唯利是图”之举。

　　因为，在房地产市场的税收政策还没有进行更多的调整时，住房按揭贷款利率是最为重要的工具。住房按揭贷款利率上升，不仅会增加要进入者的贷款成本，降低投资者购买收益预期，也为增加已经购买住房者的贷款成本。

　　因为，除非有特别条款，以前的住房按揭贷款利率基本上都是采取的浮动利率。如果按揭贷款利率全面上升，那么已经购买住房者的贷款利率下一年度也会上升。如果这种情况发生，这对房地产市场将造成巨大影响。