二手房购房合同预防“陷阱”

　　总所周知，在进行二手房买卖的时候，人们一定要签订购房合同，购房合同规定房屋面积大小、价格、地段、交易方式、交房时间等一系列问题。购房者只有充分解读，才能避免陷入中介公司的陷阱。

　　购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。

　　买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。

　　首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房产交易核心查询产权证的真实性，以及该房产的产权来源和产权记录，包括房主、登记日期、销售价格等;还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房产有没有被抵押，以及是否与人共享等;注意产权证上的房主与卖房人是否是同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋，一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

　　用房屋来抵押借款是很正常的金融活动，只要在办理过户前将借款还清并接触抵押，就可以正常办理房屋过户。但如果有隐藏的，没有在不动产权证书上体现出来的抵押，则可能导致房屋因债务纠纷而被查封。即使签署了买卖合同，在过户前房屋仍会被债主查封。

　　有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国法律认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　买受人应注意土地的使用性质，土地使用性质一般分为划拨和出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回;出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。另外，还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用年限仅剩40年，对于买受人来说，如果还是按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，就不怎么划算。

　　在购买二手房时，买房者一定要小心，提前做好相关的工作，确保买到放心、无纠纷的二手房子。