套内面积和使用面积的区别

　　当你进入售房大厅的时候，关于房屋面积的大小，你会关注哪些指标呢?今天主要和大家介绍一下套内面积和使用面积，它们各自有哪些特点呢?

　　套内建筑面积并非是可真正使用的面积，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台面积，而全部封闭的阳台面积是100%加入，未封闭的阳台面积只加入50%。建筑面积包括套内净面积、墙体所占面积、阳台面积和电梯间、管道井等公摊面积。那么一般来说得房率是多少呢?刘欣介绍：“一般多层楼房的得房率在80%左右，高层楼房的得房率在70%左右。”

　　建筑面积，套内建筑面积和套内使用面积，三者当中较大的就是建筑面积。使用面积就简单了，把套内面积再减去室内的墙、柱子等等就是你家的使用面积了，你可以理解为，把房子里所有房间墙到墙的面积相加就是使用面积。

　　住宅的使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。即套内面积减去套内墙体面积，也就是屋中的净使用面积。

　　计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;烟囱、通风道、管井等均不应计入套内使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

　　从法律关系上来说，作为房屋购买者，实际上独自占有的只是套内部分;且套内面积不牵涉分摊问题，不易引起争议。按建筑物区分所有权的理论，这一部分房屋才属于产权人专有。一些国家和地区在进行权属登记时也只将专有部分作为该户的登记面积。

　　按照建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本第四条的规定，实际中商品房销售可操作的方法有两种：按套内建筑面积计价，即：套内建筑面积= 套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积;按建筑面积计价，即：建筑面积= 套内建筑面积+公共分摊建筑面积。

　　但从现阶段看，我国按套或套内建筑面计价买房仍有很多局限。在实际应用中，全国范围内基本都采取了按建筑面积售卖的方法。原因是政府制定了很多与建筑面积挂钩的规则，如建设部制订建筑面积计算和分摊规则、物价部门按建筑面积核算房屋单价，产权证还是按照建筑面积来制作，物业管理和供暖费仍按建筑面积收取。如按套内面积计价，就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。