二手房注意事项

　　最近几年，在二手房市场，经常会看到二手房交易过程纠纷频出乱象的现象，作为消费者的我们，一旦遇到这样的事情，要怎么维护自己的权益?在进行二手房的购买的时候，有哪些环节我们要留个心眼?

　　产权问题是二手房交易过程中购房者常见的问题，主要有两个表现方面：一是卖方非产权人;二是未经全部房屋共有人同意。

　　有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。合同无效且无法办理过户手续。如果房产有共有人，但未经共有人同意房屋买卖是无法进行交易的，二手房购房合同会被判定为无效。

　　被司法机关查封及作为抵押物的房产，如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意，并取得同意出售相关证明，或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售。涉及有银行贷款被抵押的情况很普遍，购买时要注意确保卖方及时还清贷款，解除抵押，通常正常操作风险还是可以避免的。

　　很多购买新房的朋友会注意到如果房屋质量问题较大导致无法入住的，可申请退房。但是二手房遇到质量想要退房可不是那么简单。由于二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。

　　二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及买方需要按揭付款的，还需要办理相关的按揭贷款等手续。

　　看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。

　　一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、按交易进度支付房款，即签合同付 定 金 、过户后付大部分房款、交房后付余款。

　　交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。

　　和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。因此，双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。

　　房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

　　税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

　　买二手房特别要注意,要清楚买二手房注意事项,不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。