房地产容积率具体计算准则

　　当你走进某个楼房的销售大厅，销售人员在和介绍房屋的相关信息的时候，他一定会和你提到房屋的容积率这个名词。从专业的角度上看，它的大小和房屋的舒适程度密不可分，那么它的具体核算方式是什么?

　　容积率：又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

　　所以说，小区的绿化率越高越好，容积率越低越好一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

　　容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得密杂，而这类的住宅必定会带来高密度的居住人口，终导致小区内居住者的生活舒适度下降。容积率怎么算的呢?为什么有这么多的不同要求?高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。

　　频繁地使用会加速这些设施的老化率，所以在购买高密度小区时应该对此保留一定的要求。容积率是城市规划中的一个重要技术指标，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。人口众多的地区往往建筑容积率较高。

　　容积率计算公式和基建面积、楼面面积有关。容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大，因此不可能无限制的提高容积率，所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管制。

　　对于开发商来说，容积率决定了地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

　　专家介绍，容积率对应的居住舒适度其实是个人口居住密度的问题。“购房者选小区时除了考虑容积率，还要注意户型面积区间。”同样是10万平米的小区，如果每套100平米，则有1000套，每户3人，小区人口达到3000人;如果每套200平米，则只有500套，按每户4人算，只有2000人。同样容积率，居住密度和舒适度大不一样。

　　高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，居住人口密度大，最终导致业主的生活舒适度下降，并对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心、电梯、消防通道等形成较大压力。频繁的使用会加剧这些设施的老化，购买高密度小区时应该对此提出更高要求。

　　高容积率住宅对土地使用率的过分追求，使小区楼层会更高，而绿地相应减少。楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。