“售后返租”的背后

　　因此，在这场至今尚未清晰的“婚姻”之中，联姻双方选择“售后返租”这一回笼资金的方式自然就颇有微妙含义。

　　对于红星美凯龙而言，这一资金回笼方式自然能拓展其资金回笼渠道。

　　虽然，早在去年红星美凯龙第二次超大规模引入多家风投之时，红星美凯龙曾对扩张中的资金回笼模式回应媒体，红星美凯龙“自建、合资、租赁、委托管理”相结合的运营方式将在一定程度上规避房价波动带来的风险，但是，在楼市调控阴影下，其既有的资金回笼渠道正有所改变。

　　首先，2009年到2010年度，红星美凯龙还曾因为向租户收取高达200万元结盟费和80万元推广费，受到全行业抵制。彼时，红星美凯龙向加盟商收取巨额加盟费用曾引起很多供应商不满，一些供应商甚至拒绝供货，以示抗议。因此，在楼市调控风声渐紧的当下，与楼市紧密相连的家具行业商家与红星美凯龙之间的关系紧张程度可想而知。

　　其次，在银根缩紧的前提下，红星美凯龙的传统融资渠道，如银行贷款定然也会受到限制。

　　第三，在其他领域的融资，可能规模不足以支撑它的扩张步伐。“2009年开始，红星美凯龙就开始通过各种途径寻找新资金，除了寻找新的投资者外，还通过信托公司、担保机构等多个渠道寻找资金支持。”一位关注过红星美凯龙PE的业内人士对本报记者表示，“但是规模往往不大。”

　　而对于凯利置业而言，借助红星美凯龙这一全国性品牌，其“傍大款”的好处自然也显而易见。

　　据销售人员对本报记者介绍，凯利MALL的商铺最低售价为每平方米7000元，而这仅是一些最高楼层“边边角角的商铺”，位置好的商铺售价则在每平方米15000元左右。而据记者了解，这一价格算是当地较高的商铺售价。

　　“凯利置业需要红星美凯龙这样的品牌来提升租金，而红星美凯龙也需要凯利置业这样的开发商来回笼资金，各自承担着各自的职能，各自有各自的打算。”凯利置业一位不愿具名的人士一语点破该联姻的核心所在。

　　投资楼市的资金似乎有理由拥有超出想象力的抗压能力。无论调控如何加压，它们总是对拥有土地资产等抵押物的楼市投资产品恋恋不舍。

　　而在目前住宅产品由于“史上最严厉”调控陷入困顿之时，在可选择的投资产品严重匮乏的大背景下，商业地产正在展现其难得的“不限购”优越性。

　　然而，在越来越多的商铺投资产品中，商家已然清楚，如何能一枝独秀并非易事。

　　因此我们看到，虽然早有明令禁止，但一旦遭遇楼市投资资金不知所措时，“售后返租”甚至“售后包租”等“返租”销售的“产权式商铺”必然如阴影一般屡屡再现。

　　无论身披何种外衣，商家推出此类商铺都逃脱不了如下模式：发展商将大商场分割成若干个小产权商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者——买方在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。一般发展商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。

　　这种产权式商铺在将所有权与经营权分离的同时向小投资人展现的是这样的图景：你拥有你的产权，而不需要亲自经营，可谓“省心省力”。

　　而对于开发商，打上这一旗号的好处在于，一旦商铺在经营权被分割出来之后，投资人的门槛纷纷降低，因此，其可投资资金总额度也就会增大。这对于整个运作过程都是资金密集型的商业地产而言，无异于暖暖春光。

　　然而，这一模式依然逃脱不了商业地产发展的最基本规律。那就是，凡是商业项目，必然要历经一定培育期，也就是俗称的“养商期”。这一模式的使用等于让未来才可能出现的成熟租金回报在项目启动阶段就必须向投资人兑现。这其中，在商业地产经营尚未成熟以及国内消费水平未有实质性突破的当下，其风险必然难以逃离。

　　而且，这种商铺模式还需要面临另一个问题是：将商铺卖散后，开发商一般不会再花精力管理后期的运营。此时，各投资者就只有各自为战，通过中介等途径对商铺招租，最终后果将导致商场缺乏主题和统一的品牌形象，投资者想要获得高回报就相当渺茫了。

　　其他风险更是暗藏很多。比如，在建工程无法按期竣工时，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施。

　　因而，一旦项目启动期的回报不如预期，操刀商业项目的公司必然遭遇挑战。他们要想继续做下去往往有两种选择：要么是硬着头皮做下去，而这很有可能陷入连环套效应;要么就是走人了事。

　　因此，对于开发商而言，若要从根本上减少对于这类模式的选择，则要从开始就对商业地产的定位及资金安排情况有个最基本的认识。他们应该认识到，商业地产的培育并非一日之功，需要发挥团队人才之力，同时商业地产的融资模式也有待创新。虽然由于国内金融市场环境原因，相关融资工具太少，可在规模与效应之间，从事商业地产的开发企业应该有自己的选择，他们应该结合自身情况仔细考量：步子是应该迈得更大，还是应该迈得更稳。

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