“售后返租”：创新商业模式抑或非法集资？

　　据这一项目的销售团队——林京伟业国际房地产经纪有限公司销售人员介绍，这一名为红星美凯龙凯利Mall的建设规模达24万平方米，共分为三期建设，分别为红星美凯龙的自营店、凯利MALL和拥有70年产权的综合服务区和高层住宅。这其中，第一期的建筑面积6.2万平方米，为自持部分，由开发商自持物业，用于红星美凯龙旗舰店的经营。

　　而广泛向个人投资者销售的则为第二期凯利MALL，由家具建材独立经营区、灯具家电综合馆，以及商务公寓、办公写字楼组成，建筑面积12.6万平方米，拥有40年产权。

　　具体到返租模式，上述销售人员介绍，投资二期商铺首先能“买房就返租金”。“以大套商铺的总房款20万元为例，购房时即返3年24%的租金，即4.8万元。直接从房贷款中扣除3年租金4.8万元，于是购房合同款才为15.2万元。”

　　在第一个10年，业主每年分两次可获取8%~11%的租金，第十年就能累计返还100%的总房款。在销售后的第二个10年，业主可采取“弹性的处理方法”。

　　“是选择出售商铺，还是继续和商业管理公司签署协议都可以。”上述销售人员介绍，“要是继续签订，后10年按照实际租金收益分成，业主享受租金的90%，商业经营管理公司仅收取租金的10%作为管理费用。”

　　对此，上述不愿具名的律师表示，这一销售商铺所谓的“产权商铺，售后托管”的方式虽然明着可以称作“售后返租”，但由于上述销售宣传很有可能涉嫌国家明令禁止的‘售后包租’。

　　据上述律师介绍，国家对于商品房“售后包租”销售行为明令禁止可谓三令五申。最早的2001年原建设部第88号令《商品房销售管理办法》就规定，开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。2006年在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定，“对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的”，要“予以严肃处理”，且不再区分销售的是不是“未竣工商品房”。

　　而且，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》已于2011年1月4日起施行。《司法解释》称，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。

　　但值得注意的是，上述律师指出，仅仅依据宣传并不能确认红星美凯龙的“售后包租”行为。上述律师为记者解读，“不以房产销售为主要目的”这一点很难判断，因为“他们可以有很多理由称自己就是在卖房产。”

　　然而，“跳出来看，虽然难以对其所使用的‘售后返租’究竟是商业模式创新还是非法集资做出判断。但是，毫无疑问的是，购房人在其中还是承担了一定风险，而这种粗劣的手法也可能让被销售项目走上风口浪尖。”上述律师对记者分析道。

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