今日聚焦：沪上浦东核心区超甲级办公楼无楼可租

浦东小陆家嘴超甲级写字楼供不应求 再创空置率新低

　　强劲的需求助推浦东中央商务区办公楼的空置率创新低，而可供租赁的超甲级办公面积更是极其稀缺，近乎无楼可租。针对此现象，戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie表示，面对上海小陆家嘴地区办公楼租赁愈发困难，一些公司开始将注意力转向浦东其它区域，或选择前往浦西找寻更为合适的办公楼。在过去的两年时间内，小陆家嘴地区办公楼的需求正不断上升，同时办公楼空置率严重下降，如今此区域内甲级写字楼的平均空置率仅为0.5%，较去年同比下降3.1%，较前年更是同比下降高达7.5%。

　　目前租赁市场新增的需求大都来自于本土公司，以业务类型分析，基本上来自金融、煤矿以及能源相关公司。如近日一家国内能源公司入驻小陆家嘴并建立自己的办公区域，其所选择的写字楼乃上海最贵的写字楼建筑之一，面积高达5,400平方米。

　　我们预计，短期内小陆家嘴的市场情况应该保持不变，直到2015年上海中心的竣工所带来的220,000平方米高质量可出租办公室空间。届时，上海中心部分楼面将会被预租，待进入市场后，小陆家嘴区域甲级写字楼的空置率预计将会上升至10%。

浦西写字楼租赁略显逊色 金融背景企业扩张需求将持续影响浦东市场

　　相比浦东，浦西办公楼租赁市场则大相径庭，甲级写字楼空置率高达7.6%，同比上涨4.4%。随着分散式发展的持续普及，一些大企业已将办公室从浦西核心业务区域搬至郊区，因其郊区办公楼质量更具优势，且租金相对较低，也同样吸引着各企业的眼光。

　　据调查，小陆家嘴地区长期市场情况将取决于实验金融改革的成败，以及上海自由贸易区的发展。如果未来金融改革可成功实施，并且拓展到其他区域，将会给拥有中国业务的金融公司创造新的商业机遇，而随着机遇的出现，金融公司也将扩招员工来完成新业务，这些拥有中国业务的金融公司会像从前一样，将自己的办公场所安置在小陆家嘴。戴德梁行华东区研究部数据显示，浦东近两年写字楼空置率一直处于低位环境，而小陆家嘴当前空置率更仅为0.5%。戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁发表观点，受供应短缺和自贸区效应的双重影响，目前一些高端办公楼已经报价到18-20元/平米/天，可谓“一室难求”，在上海中心交付之前，预计小陆家嘴“供不应求”的状态短期内不会改变。同样，面对目前金融累及矿产能源类相关企业对于陆家嘴新增办公的广泛需求，预计未来高端内资金融客户的需求将保持强劲。而随着自贸区带来新的商业机遇，现有的内外资金融企业也将产生相应的扩张需求，自贸区将给整个浦东的商办发展带来更大范围的辐射效应。未来如金桥开发区、塘桥板块等非核心区域可能会迎来新的机遇。

　　针对以上现象，戴德梁行中国及香港地区企业服务部主管魏超英认为，尽管中国整体经济较以往有所放缓，国内具备金融背景的企业势必会产生对办公空间的明显扩张需求。尤其小陆家嘴区域“上海中心”更将成为近期市场的焦点，值得关注的是，跨国金融企业一直以来对租金的成本控制也会受到更强劲挑战，无疑将更加青睐办公空间的有效利用。