财报拆解 | 居然之家2023年净利降21%，家居“包租公”业绩承压

给家居品牌当“包租公”的家居卖场巨头交财报了，业绩出现一定压力。

4月25日，居然之家集团披露2023年年度报告及2024年第一季度报告。

2023年财报显示，报告期内，居然之家实现营收135.12亿元，同比增长4.08%；归母净利润为13亿元，同比下滑21.10%；经营活动产生的流量净额为38.36亿元，同比微增1.07%。2023年增收不增利，怎么回事？

（截图源自企业财报）

数览公司四季度表现，分别如下：第一季度实现收入32.46亿元，归母净利润4.53亿元；第二季度实现收入31.57亿元，归母净利润4.13亿元；第三季度实现收入33.40亿元，归母净利2.85亿元；第四季度实现收入37.68亿元，归母净利1.49亿元。由数据可见，2023下半年，公司归母净利出现大幅下滑。

分行业看，租赁及加盟管理业务实现收入69.37亿元，同比下滑11.84%，占营收比重为51.34%；商品销售业务实现收入55.56亿元，同比增长31.74%，占营收比重为41.12%；装修服务业务带来收入4.09亿元，同比增长12.72%，占营收比重为3.02%；贷款保理利息业务带来6444.82万元，同比下降26.14%，占营收比重为0.48%。

居然之家表示，2023年，面对严峻的市场考验，公司经营班子坚定信心，积极挖品牌、抢销售、抓转型，并根据市场变化打造新模式、铸造新能力、探索新布局，寻找新的增长动力。报告期内，公司市场销售额稳步增长，营业收入稳中有升，净利润有所下降。

对于本期净利润下降的原因，居然之家解释为：家居建材作为一类客单价相对较高、决策链条相对较长的消费品类，特定外部因素影响后复苏过程相对缓慢。商户经历特定外部因素影响，经营也面临较大的压力。公司基于市场的动态变化，为支持商户持续经营，继续对合格商户减免了部分租金及管理费，导致毛利水平高的租金收入、管理费收入出现阶段性下滑。

财报资料显示，居然之家是最早在泛家居行业进行全国性布局的企业之一。“轻资产、精细化”是公司在运营上的突出特点。公司通过以租赁物业直营卖场及加盟卖场为主的“轻资产模式”进行市场扩张，能够在对资金需求相对较小的情况下，更快速的建立全国连锁零售网络。

其中，在一、二线城市，公司选取核心优势地段开设直营门店，通过战略布局打造“居然之家”优秀服务口碑。在三线及以下城市，公司门店连锁以加盟模式为主，通过输出优质的品牌资源、强大的管理体系以及完善的招商系统等优势赋能加盟商，以委托管理加盟和特许加盟两种模式灵活加速品牌扩张，加速下沉县级城市。

截至报告期末，公司在国内29个省区市经营了414家家居卖场，包含86家直营卖场及328家加盟卖场。2023年，公司直营家居卖场实现收入62.59亿元，平均实际单位面积经营收入1468.42元，单位面积经营收入增长率下滑1.96%。

2023年，居然之家加盟家居卖场新增9家，关闭23家，直营转为加盟家居卖场5家，即截至2023年12月31日，公司加盟家居卖场为328家。

报告期内，家居卖场收入前十大门店依次为北京北四环店、北京金源店、北京十里河店、太原春天店、青岛市北店、北京玉泉营店、武汉武昌店、重庆金源店、天津珠江友谊店。

  财报亮了 

由上文可知，商场出租费用、管理费收入出现阶段性下滑，为居然之家2023年净利下滑的主要原因。那么，压力之下，居然之家采取了何种措施应对呢？2023年财报亮点如下：

●创新“销售分成”和“一店两制”的招商模式

此前，居然之家转变招商模式，身份从“包租公”切换到“服务商”的消息引起行业巨震。

居然之家表示，报告期内，公司在变局下及时应变，率先提出固定租金和销售分成“一店两制”的招商模式，一方面与商户形成风险共担、利益共享的关系；另一方面突破传统固定租金模式下公司营业收入的天花板。

公司前期积累的“统一收银”模式和打造的数字化产业服务平台“洞窝”系统，为该招商模式创新提供了有力的基础保障。2023年2月，哈尔滨先锋店率先试点，截至2023年12月31日，先锋店招商率提升至98%。四川内江店通过实施销售分成模式实现了开业快速招商，从2023年6月12日召开招商发布会到2023年12月16日正式开业，招商率达到98%，成功引进国内众多一线品牌。

●线下线上齐头并进，迈开国际化步伐

国内市场增长乏力且激烈愈加竞争，与此同时国际市场却供给不足，去海外掘金便成为多数家居企业的选题，居然之家也不例外。

该公司在财报中表示，我国家居产业链十分丰富，在头部企业引领之下，国产家居品牌的出海将大有所为。从文化属性及家居产业供需市场状况出发，公司把国际化的第一站选在了东南亚。2023年金边店筹备工作进展顺利，于2024年3月底正式开业。澳门店计划于2024年上半年开业。洞窝新加坡公司正式注册成立，跨境电商平台“新窝”已上线运营。“国际化”将成为公司未来成长的重要引擎。

●家居卖场向智能家居体验中心方向转型升级

随着万物互联的智能化时代到来，智能家居成为新的消费热点。

居然之家察觉市场变化，探索家居卖场向智能家居体验中心方向的转型升级，打造“人、车、家”三位一体的智能生活新场景。2023年，公司积极拓展合作品牌，组织召开了智能家居电器和高端定制品类生态大会，挖掘智能家居热点品类资源，全年新增合作品牌518个。2023年8月26日，公司首家智能家居体验中心在北京市通州店开业，引进了智能汽车、智能手机、智能家电、智能照明、智能卫浴、智能睡眠、智能康养等智能终端品牌74个，向人们展示未来智慧生活方式，获得了市场的一致好评。截至2023年12月31日，公司家居卖场智能家居品牌达到1,357个，经营面积达135.7万平方米，销售额超161亿元。

●数智化转型开花结果

数字化、智能化业务方面，居然之家搭建了“洞窝”、“居然设计家”和“居然智慧家”三大家居产业数智化平台。

（1）“洞窝”成立于2020年12月，是依托居然之家的产业背景和平台资源打造的数字化家居产业服务平台。通过聚焦产业链上下游的数字化赋能、线上线下一体化全场景零售、跨境电商三大核心业务，全链路赋能品牌工厂、经销商和卖场。

2023年，洞窝围绕以“优质内容”聚合“精准流量”为核心持续提升数字化能力，加速数智化产业服务平台的建设及推广。截至2023年12月31日，洞窝累计上线卖场已达934家，同比增长173.1%。入驻商户超过10万家，同比增长101.33%。注册用户超2,500万，同比增长95.48%。平均月活390.51万，同比提升316.67%。全年实现平台交易（GMV）974亿元，同比增长173%。此外，洞窝2023年还开通了澳门站和新加坡、柬埔寨2个境外分站，为公司国际化业务发展打造坚实的数字化基础。

（2）“居然设计家”是公司和阿里巴巴共同打造的AI家装设计平台，通过AI、3D、大数据等底层技术驱动，在致力于为全球家装设计师和DIY客户提供AI设计工具的同时，为泛家居商家提供换景直播、爆品棚拍、AIGC等数字化解决方案及精准营销服务。

2023年，居然设计家2023年业务聚焦于以AI设计平台为核心的云设计工具业务、3D业务和精准营销业务。在3D+AI+VR技术商业化探索上，居然设计家基于多模态大模型技术，不断优化产业和场景大模型，聚焦文生图、图生图、文生视频、图生视频能力，提供所见即所得的装修效果图生成服务，最快3秒可设计一套3D全屋方案。截至2023年12月31日，居然设计家的全球注册用户数量超1,477万，同比增长19%。设计案例数超3,268.6万，同比增长18.5%。模型数量超1,244万，同比增长27.4%。

（3）“居然智慧家”是公司为适应万物互联时代的到来而打造的智慧生活服务平台，通过构筑“1+1+8”（1个智慧家庭大脑、1个数字家庭APP以及安防、遮阳、用水、冷暖新风、照明、家电、影音娱乐、智能车机8个子系统）智慧家居数字化解决方案，连结手机、汽车、家电等各种智能终端设备，实现消费大数据的互通互联，打造“人、车、家”三位一体的消费体验场景，向消费者提供更好的智慧生活服务体验。

2023年，居然智慧家新开门店57家，全年实现销售额超44亿元，同比增长58.4%。居然智慧家的商业定位得到了提炼升级，通过构筑“数字家庭大脑”、“数字家庭APP”两个交互中心和跨品牌、跨生态、跨终端的通用智能家居系统，连接手机、汽车、家电等各种智能终端设备，为消费者提供丰富便捷的智慧家居生活体验。截至2023年12月31日，与居然智慧家实现互联互通的合作品牌超200家，接入设备超12万，已在全国15个省市开业门店117个，APP注册用户数超20万。

●购物中心及现代百货业务

购物中心及现代百货业务方面，居然之家探索“大家居”与“大消费”的融合，将购物中心业态作为公司发展的第二增长曲线，以“中商世界里”为品牌开展购物中心业务。

截至2023年12月31日，公司在长春、武汉等地开业4家中商世界里购物中心。同时，公司在湖北省武汉、荆州、黄石、黄冈、咸宁、荆门等主要城市的核心商圈经营5家现代百货店和173家各类超市。

●智能家装业务

智能家装业务方面，居然之家以“居然乐屋”为平台开展家装业务。居然乐屋（原名“居然装饰”）成立于2003年，在行业中率先推出“清单式报价”和“预交底”方案，拥有个性化定制、高端大宅设计、整装套餐、局部改造、主材包等多种产品，从家装出发，为用户提供设计-施工-主材选配-售后服务的装修大包服务。

2023年，居然乐屋完成了“场景化”整装体验中心和“爆品”样板间的研发打磨，产品丰富度和灵活度得到了极大提升，可向消费者提供全屋整装和局部改造自由选择的整装产品。同时，公司整装业务供应链品牌库得到进一步扩充和完善，满足消费者从基础硬装、定制家具，到成品家具、智能家电、软装配饰等全部配齐的一站消费需求。

（图源：企业官方）

 2024年经营计划 

居然之家表示，2024年，公司面临的发展环境仍是机遇和风险挑战并存，但从中长期来看，我国经济总体回升向好，家居家装消费需求持续增长的趋势未变。

结合各级政府、各职能部门出台的家居家装相关的利好政策，公司经营团队将抓住有利时机，善用有利条件，推动公司持续向好发展。2024年的经营计划主要如下：

（1）家居主业实现较快增长

家居主业是公司发展的基本盘，围绕家居主业，公司将继续贯彻执行前期实践已经行之有效的业务策略：一是将全面推行“销售分成”和“一店两制”的招商模式，以快速推进全国门店的招商工作。二是实现所有门店向智能家居体验中心方向的转型升级，打造居然之家卖场的智能化特色和竞争优势。三是深入开展“全员直播拍视频当网红”活动，2024年将形成具有市场影响力的短视频和直播矩阵。

四是紧跟国家“促消费”和“消费品更新”政策，更全面推广“家具家电以旧换新”、“旧房换新颜”和“家有困难找居然”三大营销IP，带动家居主业销售实现快速增长。五是大力发展整装业务，以内容赋能流量，开创上下游价值协同的家装新模式。六是面向客户构建全生命周期的服务和运营解决方案；七是在成本端，面向上游物业方推进“营业收入分成”的连锁发展模式，降低公司经营风险。八是“店仓合一”、“实体店+物流交付”家居消费闭环运营更加成熟。

（2）加快推进实体店第二增长曲线的发展

“中商世界里”在总结已开业四个购物中心运营和管理经验的基础上，商业管理模式更加成熟，将利用“营业收入分成”模式推进连锁发展，中商百货将根据“一店一策”的原则进行转型，中商超市将精耕校超和微超，探索发展村超，同时加大供应链的重塑力度和组织的数字化转型力度，进一步提高效率。

（3）大踏步向数字化产业服务平台迈进

2024年，洞窝将更快速地进行外部业务拓展，继续夯实公司数字化底座。

针对“销售提成”和“一店两制”的招商模式转型，进行与之匹配的数字化系统升级，实现招商、获客、物业管理等业务全场景的覆盖，满足门店招商转型的数字化需求。居然设计家将加速向设计AI的方向转型，以云设计工具为核心，不断挖掘设计家的商业化能力，同时通过国际合伙人加盟模式加速海外发展。居然智慧家将通过通用智能家居系统和“人、车、家”三位一体的智慧生活新场景推进连锁发展，加速店铺布局，争取2024年在全国新开50家以“居然智慧家”为统一商号的融合店铺，并主要以合伙人加盟的轻资产模式进行业务拓展。

洞窝、居然设计家和居然智慧家三大数智化平台将加强业务协同，形成合力，共同推进公司成为实体商业数智化转型升级样板战略目标的实现。

（4）落实国际化战略，加大“走出去”步伐

2024年完成澳门店及金边店开业，5年内完成东南亚大部分国家的实体店连锁布局。推进“洞窝”国际化，拓展家居跨境电商业务。在实体店和“洞窝”出海基础上，居然设计家、居然智慧家也将加速出海。

披露2023财报同期，居然之家也交出2024第一季度业绩报表。一季报显示，今年第一季度，居然之家实现营收31.37亿元，同比下降3.38%；归母净利润为3.49亿元，同比下降22.88%。

继去年净利润下滑21%后，居然之家一季度继续交出营收双降成绩单。家居“包租公”的好日子，真的一去不复返了吗？

（文/李思燕）