北京楼市：存量商办改公租房!可居住，还可落户!

　　为了进一步控制北京的房地产市场，北京有关部门在近日推出了存量商办改公租房的新政。在这个最新的北京楼市消息中，改办公租房后可以居住，也可以落户。

　　326新政之前，由于商住类产品不限购，可贷款，再配合前几年北京住宅供应量的高度稀缺，从而推动商办转商住的高潮，帮助政府快速去商办库存。

　　而从目前看，北京326新政明显有点用力过猛，不仅停止了个人购买新房商住和贷款，同时对二手房商住的限购提高到比住宅还要严格的条件，这一定会对北京商办存量去库存造成严重的后果。

　　市住建委相关负责人表示，这一政策主要是结合中关村科学城、未来科学城、怀柔科学城、创新型产业集群和中国制造2025示范区等“三城一区”及其他重点功能区(以下统称“园区”)建设，实行更加积极的住房支持政策，吸引人才在京就业创业，促进科技创新，推动高精尖产业发展。

　　人才公租房”从哪来?对于园区来说，可优先利用园区规划的居住用地建设公租房，户型可以是成套住房、宿舍型住房，成套住房单套建筑面积可申报适当提高。除了新建，也可在园区周边，通过长期租赁集体租赁住房、收购社会存量住房、改建等方式多渠道筹集房源。

　　对于各区政府，则可在人才聚集区域，通过新建、改建、长期租赁集体租赁住房、收购社会存量住房、调剂已有公租房等方式多渠道筹集房源。

　　但申请这种公租房的人才家庭需要具备：在北京市无房，或在北京市有住房但距离工作单位超过一定距离;是北京市、本区或园区需要的人才;在本区认定的单位就业或签约达到一定年限，各区认定的行业或单位应符合首都城市战略定位。

　　租金方面，如果一个公租房项目整体面向人才分配，租金标准按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定;如果是市、区政府调配已运营的公租房房源面向人才配租的，按现有租金标准执行。

　　根据征求意见稿，“人才公租房”只租不售，不得变相以租代售;各类人才承租期间通过购买、继承等方式取得其他住房，或离职、退休等不再符合申请条件的，应腾退承租的公共租赁住房。

　　这样一来，整个消防及规划限制都要重新设定，为酒店类运营提供了坚实的基础，本质上是为整栋物业的运营出租提供了便利条件。这也就是意味着未来商办类产品如果运营的好，也可以顺利实现资本化运作，为REITs打下了坚实的基础。这样一来，就为大量的基金收购提供了基础，这也是去库存的一种核心手段之一。

　　可以尽快推动北京商住市场进入二手房市场，避免竞争。未来随着大量的一手商住逐渐商改住完成，具有独立产权，且可以销售给个人的二手商住稀缺会更强。

　　二手商住的租金会有所提高。不管是一手商办类产品改成公租房，还是集体宿舍，或是酒店，租金均只高不低。这样一来，二手商住的租金会有明显提升，出租回报率会增长。

　　从目前的政策演变来看，326新政之后，北京商办其实也面临巨大的去库存压力，在这种压力之下，北京商住政策极有可能会迎来第二次大调整，让我们拭目以待!