购买二手房:“满五唯一”交税少?房源条件是什么?

　　如果你打算购买二手房，那么和二手房相关的税费问题一定要成为你们关注的焦点。有媒体爆出消息称在购买二手房的时候“满五唯一”交税最小，那么实际情况怎么样呢?

　　作为二手房交易的房屋，同时满足购买时间5年(含)以上，且是卖方在房屋备案系统中的唯一住宅。若不符合满五唯一的条件，就需要缴纳一笔款项不小的个税，这也是很多二手房买主更愿意购买满五唯一住宅的原因所在，省钱呐。

　　现实中，可能大部分人都知道“满五唯一”是免征个税的，但除此之外似乎不太知道，其实二手房交易中还有其他一些情况下，也是可以免征个税的。

　　在这里购房指南以面积80平米，网签价格200万，原价格为160万的普通住宅(按首套房三成首付，贷款20年)为例，教大家计算税费。

　　一、不满两年

　　不满两年的房子需要缴纳契税、增值税和个税。

　　① 增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万。

　　② 契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。

　　③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息-此次增值税)×20%=1.54万。

　　三个税种共10.67+1.89+1.54=14.1万元。

　　2、满两年不足五年及满五不唯一

　　满两年不足五年及满五不唯一两种情况只征收契税和个税。

　　契税仍然是全额征收，税额=(=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。

　　个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息)×20%=3.68万。

　　两个税种共1.89+3.68=5.57万元。

　　3、满五唯一

　　这种二手房只征收契税，即契税额=200万×1%=2万元。

　　新房涉及的交易费用较少，主要是契税和专项维修基金;二手房涉及税费会更多，有契税、个人所得税、增值税，还有中介费用。如果二手房满足“满二唯一”或者“满五唯一”，会有税费优惠。整体来看，二手房的交易费用明显高于新房，差距主要在个税和增值税上。

　　根据目前国家相关税费规定，二手房买卖交易过程中，买方主要需承担契税、产权转移登记费，卖方主要需承担营业税、个人所得税，而且满五年的，免征营业税，满五年且少有(以家庭为单位)的，免征个人所得税。同时，在目前二手房交易市场中，经买卖双方协商后，一般交易所需税费均由买受人实际负担，出卖人所获得的购房款通常是不含税费的净价。因此房屋的状态会严重影响实际税费的数额。

　　所以，买卖双方在基本达销售易意向时，务必核实确认交易房屋的状态，并提前向税务征收机构了解交易所需的税费情况，同时在签订房屋买卖合同时，务必对税费负担问题作出明确约定，特别是对买家在何种情况下负担全部税费、交易过程中出现新增税费该如何负担问题作出明确约定，避免因税费约定不明而影响双方合同履行。