中海地产逆周期扩规模，高利润秘密是什么

　　提高中国的房地产开发企业，基本被万科、恒大、保利、碧桂园这些龙头老大垄断。然而，许多中小房地产企业在这些年也取得了快速的发展，就拿中海地产来说吧，在房产逆周期下居然扩大了规模。

　　规模必须服从效益，没有效益的生意我们不做。”这是中海地产董事局主席颜建国在中期业绩会上的表态。多年来，稳健的中海地产一直保持着行业净利润第一，对规模没有执著的追求。但进入2017年，中海也要在规模上发力了。

　　前8月，中海通过积极拿地以满足销售规模持续增长，储地金额接近600亿，全年计划拿地开支1000亿;而截至中报略有上升的净负债率，则反映其正加速扩张。

　　在行业进入调整期之时，老牌央企中海意图在规模和利润上双双实现快速增长。极低的净负债率，让中海有更多加杠杆进行逆周期操作的空间;同时极低的融资成本，也有利于公司继续保持高利润率。

　　面对行业大周期的转换，在传统房地产开发业务之外，中海亦透露了其在持有物业上的野心：中长期租金收入将达到100亿港元。

　　过去数年间，中海地产在净利润率和净利润额的表现上居同行前列。2017年中国海外发展年报显示，去年全年中海实现毛利率32.9%，净利润率达到24.6%，股东应占净利润额为407.7亿港元。

　　可供对比的数据是万科地产，2017年全年万科实现营业收入2429亿元,实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，据此推算其净利润率为11.5%;再对标另一家规模小于中海的央企华润置地，其2017年全年综合营业额为1185.9亿港元，股东应占溢利230.2亿港元，净利润率为19.4%。

　　一家房企的利润表现与哪些指标有关系?明源地产研究院执行主编艾振强向记者分析，影响净利润的核心因素可以概括为两个方面：一是成本管控;二是产品溢价。成本管控包括拿地的成本、建安成本、财务成本、营销费用和行政管理费用等;产品溢价则是你的产品能不能卖得比别人更贵。从上述角度追溯，中海地产的利润表现有迹可循。

　　低土地成本是中海地产能够获得高利润的因素之一。以2017年中海年报中提到的华山珑城项目为例，中海地产于2014年拿下该项目的用地。以当时的成交数据测算，项目的楼面价不超过3000元/平方米;而其2017年实现销售面积103.0万平方米，销售额112.5亿元，均价超过10000元/平方米。有接近中海地产的人士透露，这个项目为中海地产贡献了客观的利润。

　　高利润的另一个“秘密”则藏在营销费用中。据明源地产研究院提供的数据，中海的营销费用率多年来控制在1.5%左右，而如恒大、碧桂园等，营销费用都明显高于这一水平。

　　这一数据也得到了中海营销人员、恒大营销人员的确认。一名中海一线城市的楼盘策划向记者表示，他们楼盘的营销费控制在1.5%左右;另一名恒大一线城市的楼盘策划则指出，他们楼盘这个月每1亿元的销售额大概搭配占比2%的营销费。