什么是土地出让金?

　　提到土地的出让，土地出让金是一定会遇到的。作为土地出让中必不可少的一部分，土地出让金有哪些条条框框的束缚呢，在实施过程中，有哪些需要我们留心的?

　　根据最新的数据显示，在2018年的前2个月里，全国50大热点城市的土地出让金高达6452.3亿，与2017年前两个月的4019.2亿土地出让金相比同比上涨了60.5%。其中，杭州、北京两城的土地出让金超过500亿，其他包括苏州、武汉、广州、天津等14个城市的土地出让金超过100亿。就土地市场而言，2018年开年后十分火热。

　　楼市调控越严格，那么整个楼市就会显得越冷静，在楼市逐渐冷静的带动下土地市场其实也会出现一波降温，这时候开发商拿地的成本其实是会出现明显的下降的。就当前的土地市场来看，虽然开发商在大量的拿地，但是土地的溢价率却出现了明显的下滑。

　　按照现在数据显示，2018年前两个月成交的土地中溢价率大概只有10%左右，远远的小于2017年30%的水平。溢价率降了开发商拿地的性价比就更高了，这样一来开发商自然愿意多拿地。

　　另外，现在房地产的集中度在不断的上升，整个市场呈现明显的“马太效应”，在这样的背景下大的开发商需要拿更多的地来构建护城河，而小开发商为了不被市场淘汰也只能砸锅卖铁的拿地。

　　如果不拿地，那么等到开发商储备的土地被消耗完之后，开发商就会面临无地可用的局面，只能被市场淘汰，所以就算土地价格高，开发商也只能咬碎牙齿往肚子里吞。

　　一套房屋售价是100%，那这里面大概是有40%-45%是开发商买地的钱。所以一个小区房价最终是多高，其实是比较好预测的。你去找土地拍卖时的楼面价的资料，楼面价的2.2-2.5倍就是房价了。如果高于这个值，要么开发商开发的慢，要么开发商多挣了钱。

　　这套售价100%的房子，除开45%的土地出让金，还要上交15%的税费。上交的税费包括：5%的营业税、1%的营业税附加、5%的预征所得税、3%的预征土地增值税、1%的个人所得税。

　　还剩下40%的里面包含3%的契税、3%左右的销售费用、资金成本(房企买地等贷款，这也是开发商为什么喜欢全款的原因)10%，到这里还剩下24%。

　　折24%里面还包括土建成本，土建成本和面积有关系，在2500-4000元每平米;还需要捐部分钱给政府的保障性住房、精装修的成本。剔除这些才是房地产开发商的利润，一般的房地产开发商的利润在6%-8%。

　　所以从上面可以知道，一套房子贵的地方，是土地和税费，包括开发商的资金成本。反而承担风险的开发商挣的钱并不是很多。

　　一方面是拿地的性价比上升，一方面是开发商为了生存为了壮大不得不拿地，在这样的背景下才会出现2018年前2个月土地出让金同比上涨60%的情况。但是值得注意的是，因为在政策的调控下，为了楼市的走势已经逐渐清晰，所以开发商就算拿地也是拿那些优质地块，对于那些非优质地块的热情就没有那么高了。