二手房买卖常识 这些情况无法过户

　　如今二手房交易已经成为房屋买卖中最主要的一部分，当我们有买二手房的念头的时候，我们就要特别留心二手房的过户问题。那么有哪些情况会导致无法进行二手房的过户呢?

　　在现实生活中，很多所谓的二手房，其实是卖方新购的商品房，即卖主把新房转手出售，慈溪陈女士碰到的就是这种情况。显然，问题出在卖主身上，很可能连他自己都还没取得房产权证。因为办理房产权证需要一定时间，当遇到一些特殊情况时，数年都无法办理也不鲜见。但即使房产证没办下来，有人仍然会因各种原因想立即出售新房，为此，他可能向买者隐瞒未取得房产权证的事实，或者自认为马上可以获得产权证，如果碰到对方急着购房，双方就会签订协议，甚至完成款项的支付。

　　有一些房产，如经济适用房等，必须在满足一定年限条件后才能自由交易。如果有人把这种有限制条件的房产拿出来交易，就无法立即完成产权过户。这样，交易双方往往需要约定等将来符合条件时再过户，但如果约定时间过长，就会增加很多不确定因素，双方的交易必定包含着很大的风险，特别是对于买方，风险甚至是无限的，比如政策变化的风险;房价上涨或者下跌的风险，卖房者可能反悔，不愿配合过户。

　　买卖双方签订了购房合同、买方支付了全部或部分购房款，但由于长期不主动过户或者因为某种客观原因而无法立即过户，其中存在的风险很大，甚至因此而引起纠纷，这样的事例并不少。所以，了解这种潜在的风险，对于准备购买二手房者还是十分必要的。

　　在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下，卖家毁约，或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续，甚至转手另卖的情况非常多。

　　二手房过户的流程：

　　1、 确认房屋产权。买家要对房屋产权的完整性、真实性、可靠性进行一定程度上的审核。同时要注意产权证上的业主姓名与售房者之间的一致性以及利害关系，房屋有无抵押或者共有人等;

　　2、签二手房合同，找评估公司做评估。

　　3、如果不是一次性付全款，办理贷款要分别去公积金中心和银行中心申请公积金贷款和商业贷款。

　　4、为了以防万一，当按揭办好之后，要记得注销该物业的他项权证。

　　5、将签订的房产合同上交房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。

　　6、到农税中心缴纳相关税费，拿契税完税证。

　　7、凭完税契证到土管部门和房管部门办理国土证和房产证。

　　以上耗时大概40-60天时间。

　　所以大家在购买二手房时，能过户就过户，不要拖拖拉拉的。如果不能过户的话，也要与卖家协商好合同，将不能过户的原因，什么时候才能过户，以及逾期未过户的赔偿金都一一写清楚。这样，就算将来卖家违约，你也有机会讨回房子和损失。