楼市焦点：已被查封的不动产转移登记是否合法

　　聚焦中国楼市，我们不难发现今年以来，国家加强了房地产的宏观调控力度。近期，针对已被查封的不动产能否进行转移登记，我国也是出台了有关法律规定。

　　2004年出台《查封规定》之前，执行中被执行人将房屋、车辆出售并交付第三人，甚至第三人又转卖给他人，但过户登记手续却一直没有办理，依然登记在被执行人名下，上述财产能否执行，不同法院有不同的认识，甚至同一法院前后做法也不一致，因而造成执行中的混乱。实际上，争议的焦点在于对物之登记是否属所有权移转的要件。

　　物权法实施前，我国民法通则等法律虽未对不动产物权登记生效原则进行明确规定，一般认为民事活动中基本上是以登记作为认定所有权的标准，未办理过户登记手续的，所有权尚未转移，在第三人无过错的情况下，如对该类争议标的不加以区别，一律执行明显有失公平。

　　宅基地使用权只能在村集体内部转让，不能卖给有城镇户口的人。

　　《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二点提到，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　《查封规定》17条的合理之处，在于前后两个部分区分规定，能否执行的主要差别就在于第三人有无过错。引入过错原则，在实质上突破登记生效原则，对无过错第三人债权赋予物权性质予以优先保护，即只要满足《查封规定》第17条设置的条件，即使交易的不动产没有登记过户，也不得对登记在被执行人名下的该不动产采取执行措施。有观点认为，尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利应越接近于物权。

　　我国《城市房地产管理法》第三十七条第2款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。《城市房地产转让管理规定》第六条第2款也规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。本案中张某所购买的房屋在两年前已被法院查封，依法不得转让。

　　《较高人民法院关于法院执行工作若干问题的规定》第 四十一条规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”房管局在给张某办理房产证时，没有发现该房产处于查封状态，工作存 在失误。房管局在得知错误颁发房产证后，及时予以注销是正确的。