楼市资金面趋紧 房价能否降温?

　　在各大房产大亨相继推出中国楼市的时候，中国的房地产进入了前所未有的资金短缺的困境中。对此，人们开始关心我国的房价浮动幅度了，房价会不会在此时下降呢?

　　近日，住建部与央行、银监会联合发布通知，规范购房融资和反xi钱工作，严查“首付贷”、“过桥贷”、“尾款贷”、“众筹买房”、“赎楼贷”等系列违规行为，重点监测场外配资金融产品或者服务。个人消费贷目前也处于全面严查阶段。有银行人士透露，“实话说，做房地产业务的利润挺高的，但现在是政策严查严惩阶段，谁也犯不上为点儿利润去踩监管红线。如果一旦被查，将受重处且得不偿失。所以，目前不管开发商给出啥优厚条件，我们压根儿就不敢碰。”可见，违规流向房地产的资金线已经被牢牢卡住了。

　　中国楼市就是政策市也是资金市，资金的多少、资金的活跃程度决定了房地产市场的活跃程度。回顾楼市上两轮2015年、2016年火爆楼市的前后，全国多次降息降准，货币是相当宽松。

　　除利率提升外，资金进入楼市的体量也开始被限制，这主要是基于居民杠杆率快速攀升的担忧。此外，影子融资(如同业和理财)快速扩张，往往以非标融资的形式助推楼市繁荣和泡沫化。

　　近期，人民银行和银监会相继表态，要合理控制房地产融资业务增速。同时，3月份以来，50多个城市出台或强化了以限购、限贷、限价、限售为主要内容的紧缩性调控政策。预计二季度以后，居民房贷投放规模、节奏都会放缓。更为重要的是，金融机构“去杠杆”进程已开启，对楼市资金面的影响很大。过去短短一个月时间内，银监会发布多项政策规范，强化现有银行监管政策，并针对银行间同业业务和理财等业务监管，出台了更具操作性和明确的细则。

　　在负债端，监管新规将同业和理财纳入流动性风险管理，并严格贯彻同业负债不高于总负债三分之一的规定;在资产端，坚持“穿透式监管”，控制同业和理财多层嵌套和加杠杆，并借助券商资管、基金子公司等通道，绕开监管为地产项目和融资平台违规输血。同时，结合近期对银行全面落实MPA考核，要求对同业和理财对接的资产足额计提资本和拨备。因此，同业和理财规模必然会下降。

　　从居民购房杠杆来看，据央行最新发布的2017年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至9月末，个人住房贷款余额21.1万亿元，同比增长26.2%，分别比上季度和上年同期低4.6个和7.20个百分点。事实上，自今年以来，个人住房贷款余额同比增速就已进入下行通道。

　　赖勤表示，目前一线城市和部分热点城市房价已出现明显降温，且此前火热的三四线城市房价也因后劲不足而呈现逐渐降温趋势，预计四季度个人住房贷款余额将增长乏力，同比增速也将继续下降。

　　事实上，通过比较全国居民购房杠杆率与70个城市房价指数季度环比走势发现，房价与居民购房杠杆率总体呈现正相关关系。如2015年3月份起，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比在2016年三季度见顶，居民购房杠杆率在2017年一季度见顶;而今年3月份以来，在“因城施策”的楼市调整政策的影响下，热点城市进一步收紧信贷政策，居民购房杠杆率也连续出现回落。

　　在业内人士看来，随着居民购房杠杆率的进一步回落，全国房价涨幅还将继续下行。

　　此外，首套房利率的持续上涨、房地产开发企业到位资金，以及全国银行间市场同业拆借月加权平均利率等方面，也对当前楼市资金面趋紧造成了一定的影响。