澳大利亚的楼市超级周期 房价还能涨到多少?

　　中国楼市今年一片低迷的状况，相对应的国际楼市出现哪些情况呢?就拿澳大利亚来说，如今的澳大利亚楼市进入了超级周期，房价上涨速度递增频率越来越高。

　　过去55年里，澳大利亚 房价 涨了6556%，并且没有出现过持续三年以上的下跌周期。但在澳联储 加息日益临近的情况下，市场担忧澳大利亚房市牛市或将终结。

　　根据国际清算银行的数据，在过去的55年中，澳大利亚房价涨了6556%，并且一直处于上涨周期，但没有过下跌周期(国际清算银行的统计方式为，连续三年及以上出现上涨或下跌，即为上涨/下跌周期)。

　　瑞银分析认为，上世纪90年代以来的低利率助推了澳大利亚超半个世纪的牛市。但随着澳联储加息的临近，澳大利亚的房产大牛市可能终结。

　　尽管当地房管局表示对外国买房者征收更多的税收抑制了一些投资者的买房欲望，但是瑞士信贷认为这可能不会对房价产生很大的影响。对此，他们解释道，其他全球性城市的税率更高，而且澳大利亚房价与中国城市的相比较低，再加上中国人积累了越来越多的财富。

　　瑞士信贷分析师哈桑-特伏菲克和彼得-刘在报告中指出:“当地人收入在决定房价前景方面变得越来越不重要，而区域财富变得越来越重要。我们没有发现外国人购房需求因资本控制措施而下滑的证据。”

　　长期来看，澳大利亚是个移民国家，人口的不断增长催生住宅需求，房价走势长期值得关注。如果加之有移民或上学的需要，是可以考虑买进的，尤其是悉尼和墨尔本，很多华人投资，甚至移民生活。

　　短期来看，则房价存在一定泡沫。可以比较一下2000年以来的两组数据:澳大利亚房价走势与居民收入走势，可见房价涨幅远大于收入，尤其是2013年之后，二者的偏离度进一步扩大，泡沫明显化。而且，当地官方几次出政策，抑制境外人购房需求。楼市将会逐渐降温，尤其是全球货币慢慢收紧之后。

　　另外，从汇率上看，人民币兑澳元，自2015年9月至今年初，贬值了18%，而近两个月出现升值迹象。人民币澳元如果进入升值通道，则去澳洲买房还会遭遇汇率损失。

　　在经历了多年的繁荣之后，现在澳洲的平均房价已经达到了66.97万澳元(约合53.2万美元)，但塔雷诺表示，澳洲的房价增速肯定会放缓。

　　他还称：“尽管澳洲的房地产市场有所疲软，但6月房价仍保持强劲增长，同比涨幅高达10%。但是，这一涨幅是收入涨幅的4-5倍，是不可持续的。”

　　这位经济学家还补充称：“展望未来，我们依然认为，由于创纪录的供应和较低的房贷负担能力，2017年澳洲的房价增速将放缓至7%，2018年将放缓至0-3%。”

　　塔雷诺还表示，随着人口激增，澳洲的经济看起来很强劲，但购房情绪已降至2008年金融危机以来的最低水平。