未成年人可以买房吗

2017-10-13 09:22:49  来源:pchouse  作者:qiujie  

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  随着经济的日积月累,我国买房的平均年龄再次降低,而对于那些未成年人,他们有没有购房的资格呢?在买房这个问题上,他们可不可以进行购房呢?

  答案是肯定的,未成年买房是被法律允许的,但是需要由法定的监护人代为办理买房。注:对于没有民事行为能力的人实施的民事行为视为无效。未成年人买房必须经得监护人的同意,并且委托其监护人为其代为购买。

  按照《民法通则》规定,不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,参与民事活动需要法定监护人代为办理。此外,《民法通则》还规定了:无民事行为能力人实施的民事行为无效。

  《合同法》规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定监护人追认后,该合同有效,不予追认的合同是无效的。

  也就是说,未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同,在法定监护人没有进行追认的情况下,合同无效。

  未成年人买房需要经过法定监护人同意,或者由法定监护人代其购买。

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  无论是自行出资购买,还是父母出资购房填写未成年子女名字的,手续与一般购房过程无异,但与未成年人签署合同时,要求法定监护人必须在场,由其法定监护人代其购买房产并签署相关合同文本:

  1.在签订房地产买卖合同时,购房人名称填写为未成年人的姓名,并写明监护人的姓名(一般父母均需签名,除父母一方去世或无监护能力外)。

  2.办理交易过户时,需要提交监护关系证明。一般是未成年人的出生证或独生子女证、监护人的身份证,如监护人为一人的,还需提交经过公证的监护人证明书,证明未成年人仅此一人的监护人资格。

  3.虽然在购房合同及房产证上,不仅记载房屋所有权人(即未成年人)的名字,也记载未成年人监护人的名字,但监护人并不因此享有房屋所有权。

  这里首先介绍两个法律概念:民事权利能力和民事行为能力。民事权利能力是享有民事权利、承担民事义务的资格,任何人自出生开始直至死亡,均具有民事权利能力,即均有资格享有民事权利、承担民事义务。民事行为能力是指通过自己的行为行使民事权利、承担民事义务的能力。行为能力根据不同的情况有所不同。年满18周岁的成年人具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动;10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制行为能力人,可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动,其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人是无行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。也就是说,任何人都能享有民事权利,但能否行使自己享有的民事权利、履行相应的民事义务,则要根据其年龄和智力状况而定,成年人可以自己履行义务,但未成年人和精神病人只能进行与其年龄、智力相适应的活动,其他重要活动要征得法定代理人的同意,或者由法定代理人代理。

  根据以上的分析,我们认为父母原则上可以将未成年子女登记为产权人,但未成年子女作为产权人应当履行的义务应当由法定代理人即父母履行。因为根据权利和义务相一致的原则,房屋产权人在享有权利的同时,还应当履行相应的义务,如缴纳物业管理费、维护房屋的正常使用功能、处理相邻关系等,这些义务对未成年产权人来说,还不具备独立思考和处理的能力,因而需要父母代理。

责任编辑:qiujie1
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