长租公寓将受欢迎?有赖于租售同权发展

　　在80、90后眼里，长租公寓渐渐成为他们在住房方面热门之选。人们对于长租公寓的受欢迎程度，也超出当时的预期。这一切无疑是得益于租售同权政策的快速发展。

　　目前，城镇租赁人口接近2亿人，占城市人口近20%，热点城市40%的常住人口长期租房。未来，高房价下“先租后买”是多数居民的消费模式，偏好租房的85后和90后“单身贵族”开始进入社会，外来人口“本地化”后将首先选择租房。有机构预测，到2030年，还将有2亿人口进入租赁市场，租赁市场规模将从现在的1.5万亿增长至4.5-5万亿。

　　政策史无前例地扶持，市场规模如此之大，新房开发已“触顶”。由此，提前布局以抢占市场份额、分享政策红利，抓住流量“入口”无疑是正确选择。确实，大城市房价收入比在30-60倍，新市民(来外人口和新就业大学生)、白领租房已被接受。同时，“黑二房东”、“随意涨租”等租赁乱象丛生，除公租房外，相对体面、秩序规范的租赁住房确实较少，这为长租公寓创造了机会。

　　但整体看，长租公寓没有太大吸引力。目前，没有税收和财务成本，人工、装修和经营成本很低的情况下，一线城市私人“散租”回报率也仅1.5%左右，二线城市在2%左右。媒体测算，上海7月出让的两宗租赁用地，地价仅为同区域“招拍挂”地价1/6的情况下，租赁回报才达到6%。当前，无风险收益率达5%左右，即便政策优惠，租赁回报率也太低，国企带头就是这个原因。

　　从政策意愿来看，应当是为了对严重失衡的租购比例进行再平衡。据统计，我国城市租购比仅为2%，大大超出世界平均水平。在发达国家，租房是普遍现象，美国的租房比率达到三分之一，德国更是超过半数人口在租房。根本原因在于，在中国，附着在房产证上的权益远大于租房，有房就有户口，就有福利，所以中国人无论如何都要持有一套自己的住房。

　　租购比严重不合理的结果，相当程度上造成了房地产市场的畸形发展，并带来了严重的社会发展问题。解决这些问题正是租购同权改革的初衷。然而，租赁市场长期发展不起来，租购同权就难以真正实施。大力鼓励发展房屋租赁市场，也是基于这样的目的。因此，长租公寓项目——面对的又主要是年轻人，就更应该带有一定程度的保障房性质，过高的价格会使得长租房政策变味。

　　当然，长租公寓相比较租用民房，存在着周边环境、物业服务等方面的优势。但这样的优势，还不足以让人们愿意付出比周边民房贵一倍的价格。若要形成长租习惯，真正把公寓当成家，价格还不是最主要的，还应当有社交化的场景。热播电视剧《欢乐颂》、《爱情公寓》就展示了这样的景象，几个年轻人租住在一起，成了好朋友。如果长租公寓能把这样的志同道合、趣味相近的人凑合在一起，也是好事一桩。这能够通过大数据做到，那这钱才收得更有道理。小处说，是房子给了人以归属感，大处说，是城市让人更宜居。