在建工程抵押登记的相关问题和流程

　　伴随着经济的快速发展，各地的楼盘等工程拔地而起，成为城市发展中必不可少的一环。对于这些在建工程，面对抵押登记的时候，他们是怎么操作的?有关它的具体的流程，是什么呢?

　　在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　就在建工程而言，往往还涉及第三人的利益，约定了抵押期限，有利于及时解决纠纷，维护第三人的利益。在抵押人与抵押权人就在建工程的抵押约定了期限的情况下，如果期限届满而在建工程尚未建成，抵押权人有权就既存的建筑物的价值享有优先受偿权，不足部分抵押权人仍然有权要求抵押人予以补足。

　　如果抵押人在在建工程的建设过程中进行预售活动，或者由于工期提前等原因在建工程提前建成的，抵押人需进行转让的，都应当通知抵押权人或告知受让人，否则其转让行为无效。对于其因预售或转让行为而取得的价款应当用于提前清偿债务或进行保全，以确保抵押权人的利益得以实现。

　　抵押权是一种从权利，其应当附属于主权利。主权利存在则从权利存在，主权利消灭则从权利亦消灭。如果当事人就在建工程的抵押未约定期限，在主债权未得到清偿以前，抵押权人均应享有抵押权，这是由抵押权自身的性质决定的。

　　但这也存在一个突出的问题，即由于我国《担保法》和《担保法解释》均无法定抵押期限的规定，在这种情况下，抵押人承担了较重的责任，对于抵押人而言实际上并不公平。因此，担保法未规定法定抵押期限实是一个重大疏漏。从有关国家和地区立法例来看，对此都有明确规定。

　　建议立法机关在适当的时候予以完善，在立法修改以前，可由最高法院作出相关司法解释。当然，对于法定抵押期限的具体期限如何规定可另作探讨，在此笔者不再赘述。在相关法律或司法解释未出台以前，对于当事人在订立抵押合同时未约定期限的，可由当事人在主债权期限届满后约定行使抵押权的期限，未约定的，只要主债权未超过诉讼时效，在主债权未获清偿前，债权人均享有抵押权。

　　眼下以在建工程作为抵押向银行申请贷款的融资方式，成为房地产开发企业解决资金难题的重要方式，不过办理在建工程抵押贷款时，必须要做抵押登记，那么登记流程是怎样的呢?据悉，在建工程抵押登记流程是这样的：提出申请——初审——复审——审批——缮证——收费发证。虽然办理程序看上去比较简单，但是申请人需要准备的资料较多，如：单位营业执照、法人代表证、身份证、房地产开发企业资质证、国有土地使用权证等。

　　在建工程抵押贷款流程又是怎样的呢?据悉，办理此项贷款时，应按以下步骤操作：首先，企业向经办行提出贷款申请，并提交相关材料;然后，到银行认可的评估单位，对工程进行价值评估;第三，企业到房地产登记管理部门办理在建工程抵押贷款登记手续;第四，等待银行审批结果;第五，审批通过后，银行发放贷款。