土地出让金的标准和计算方法

　　当政府有关部门将土地出让给有关人士的时候，政府有关部门一定会向他们收取土地出让金。不过，对于土地出让金征收的有关标准和计算方法，各地各部门都有哪些规定呢?

　　这一阶段，土地出让金收入由中央财政与地方财政分享。为鼓励地方积极性，中央财政分享的土地出让金比例逐步减少，从1989年5月的40%，逐步下降到1989年9月的32%，最后降低到5%。但实际执行中，各地为了规避中央分成，纷纷采用实物地租、肢解地价等方式，中央实际难以取得分成土地收益。

　　据统计，截止1993年财税体制改革前，中央实际收到的土地收益只占应交部分的9%。在土地使用权出让金的管理和使用上，明确中央财政和地方财政分享的土地使用权出让金，分别纳入中央和地方财政预算，收入管理工作由财政部门负责，收入全部缴入国库，分别作为中央和地方财政预算固定收入，主要用于城市土地开发建设，建立城市土地开发建设基金，专款专用。

　　土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：

　　一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费;

　　另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路71号地块面积为2.38 万平方米，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300 万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70%左右。

　　土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。

　　因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊低地价，实际上并非如此，因为土地出让金是按规划建筑面积计收的。

　　土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。