全国限购政策不断 探讨中国未来房价走势

　　今年的中国楼市，给国人最直观的感受就是房价出现下滑的幅度，楼市成交量环比下降。在限购政策络绎不绝的今天，作为中国的购房一族，应该如何选择呢?

　　从上半年成交情况看，一线城市最主要的特点是“量缩价平”。与此前每次房地产调控一二手房的走势基本一致不同的是，这一轮，二手房市场率先疲软，一手房仍然平稳，甚至平稳得有些“不正常”。

　　“由于‘限价’因素，目前上海等一线城市新房成交价格保持平稳。相比之下，二手房市场随行就市，供需双方均按照市场价来成交，不存在人为的干预价格行为。所以，目前二手房市场明显比去年有大幅回落，价格也出现了一定回调。”克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱表示。由于“限价”、“限签”等各种政策因素，目前上海等城市体现出的房价信息更具复杂性。

　　本轮调控中，一线城市的力度最强，北上广深均实行“认房认贷”的政策，执行力度强，且对于购房资质进行了更加严格的认定，新房和二手房市场均出现变慢变冷的态势，成交量持续性下滑。

　　二线城市的房地产市场则出现了“冰火两重天”，前期较热的二线城市市场逐渐冷却，前期价格涨幅较弱的弱二线城市则出现阶段性反弹，如长沙、重庆、大连等并未出现成交量的大幅下滑。

　　究其原因，杨现领认为，弱二线市场的反弹主要是由于调控溢出影响与去库存的双重因素，但随着信贷政策的持续收紧，弱二线城市的反弹持续能力有限。

　　相反，目前大型城市圈周边的三四线城市的市场较为火热。比如环京城市圈廊坊、香河新房成交量增长，环沪城市圈中，嘉兴、舟山、南京、湖州、太仓的城市的新房成交量明显上扬。

　　杨现领分析，上述城市一方面是受益于大城市调控带来的溢出效应的同时，还源于棚改货币化。国开行、农行的棚改专项贷款均大幅增长，支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。但这一现象与人口流动方向相违背，未来可持续性不容乐观。

　　从规律来看，中国的房价三四年一个小周期，10年一个大周期。而往往在小周期中会出现波动。2017年一线城市房价呈现出的紧缩的下行趋势，而2016年一线城市房价延续2015年的上行趋势，整体平稳上涨。从10年长周期来看，中国房价将稳中上行，但是各城市间分化现象依然存在。

　　未来5年，一线城市的房价上行趋势或已成为行业共识。因为人口基数，供求关系，都决定了一线城市的房价走势。而一线城市受土地价格不断上涨的影响，未来豪宅化趋势已相当明显。

　　此外，在一线城市辐射范围的都市圈亦是房价趋势中的潜力股，这是基于人口流入的判断。一项数据显示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，环渤海有京津。庞大的人口基数，必然对当地房价带来上涨空间。

　　总而言之，调控下的中国楼市不管是一二线城市还是三四线城市，刚需消费都买不起房，而炒房客则是瞅准空子就炒房。老百姓还是买不起房!